나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112768 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경112768 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경112768 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2 | 감정가: 44,477,000원 | 최저가: 10,679,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경112768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경112768 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 망성리 373-2

용도: 전 (밭)

감정가: 44,477,000원

토지면적: 587.00㎡ (약 177.60평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각 (토지 전부)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 천상리에 위치하며, 욱곡마을회관 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 구거, 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 임야 지역입니다. 시외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점이 확인됩니다. 본 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어려운 단점이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 안OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다. 경매 절차에 따라 매각이 진행되면, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 복잡하거나 주의해야 할 권리 사항은 제시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 농경지와 임야, 농가주택 등이 주를 이루고 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 소규모 마을 중심의 생활권으로 파악되며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 전원생활이나 농업 활동을 고려하는 경우, 필요한 시설이나 서비스 이용을 위한 사전 계획이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 맹지라는 점입니다. 이는 차량 진출입 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 야기하며, 건축이나 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야만 해당 토지를 매수할 수 있으며, 이를 미제출할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 공부상 경계와 실제 경계의 차이가 발생할 수 있습니다. 본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축종별 제한 거리가 적용될 수 있습니다. 또한, 제시외 수목(감나무 등 20여주)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 별도로 강구해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 587.00㎡(약 177.60평) 규모의 농지(전)입니다. 현재 건물은 없으며, 토지 전체가 매각 대상입니다. 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점, 그리고 개발제한구역 등에 묶여 있어 활용에 제약이 따르는 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 임야, 농가주택 등으로 구성되어 있어 전원생활이나 농업 목적에는 적합할 수 있으나, 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다. 토지 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 제시외 수목 처리 문제 등도 추가적으로 검토해야 할 사항입니다. 현재까지의 검색 결과로는 물건지 인근에서 혐오시설이 두드러지게 발견되지는 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

울산광역시 인근 지역이라는 점을 감안할 때, 장기적인 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 농업 경영이나 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 비교적 낮은 감정가로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 맹지 문제를 해소하고 토지의 잠재적 가치를 끌어올릴 수 있는 방안을 모색할 수 있는 투자자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다. 본 토지가 속한 개발제한구역 해제 또는 완화 가능성에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계