나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115888 [1] 세종특별자치시 나성동 748 한스웰시티 5층514호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 서북측 인근에 소재한 한스웰시티 5층 514호이
며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 대규모 아파트 단지, 도시형생활주택, 오피스텔
공용청사 및 편의시설 등이 혼재한 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 5층 514호
(사용승인일자: 2015.10.27)
외벽: 화강석 및 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 평지이며, 주상복합용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m
-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115888 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 748 한스웰시티 5층514호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.85㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.85㎡ (약 2.37평)

건물면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.74㎡ (약 8.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오

건물 상세 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 5층

* 사용승인일자: 2015년 10월 27일

* 아파트명: 한스웰시티

* 총 동수: 1동

* 세대수: 145세대

* 최고층: 8층

* 건축물대장상 전용면적: 26.74㎡ (약 8.09평)

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 748번지, 한스웰시티 5층 514호

* 주위환경: "국세청" 서북측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 공용청사 등이 혼재한 주거 및 상업 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 주위로 대로 및 중로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 9일 접수된 오 의 강제경매개시결정 (사건번호: 2024타경115888) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 선순위 임차권 (을4 등기)이 존재하며, 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 오태현 (등기부상 권리자)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 120,000,000원 (임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.)

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 강제경매 개시결정 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 을4 등기(주택임차권)는 '인수'로 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 국세청 등 주요 공공기관과 인접해 있습니다.

* 최근 매매 시세 (26.74㎡ 기준):

* 2024년 1월: 9,000만원

* 2024년 7월: 10,000만원

* 최근 전월세 시세 (2025년 기준):

* 보증금: 300만원 ~ 500만원

* 월세: 55만원

* 종합: 최근 매매가는 9,000만원에서 10,000만원 사이에서 형성되어 있으며, 본건 감정가(1억 2,300만원)는 시세 대비 다소 높게 평가되었습니다. 특히, 1억 2,000만원의 임차보증금 인수 부담을 고려할 때, 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 8층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: 한스웰시티는 145세대로 구성되어 있으며, 최고 8층 높이의 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 보증금 1억 2,000만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용이 높아집니다.

* 임차인이 신청 채권자인 점: 임차인 오태현이 동시에 강제경매 신청 채권자라는 점은 특이사항으로, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가보다 높은 수준이며, 여기에 인수 보증금까지 더해지면 시장 가격 대비 높은 비용을 지불하게 될 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 나성동 중심상업지구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로 입지 조건은 양호합니다. 그러나 1억 2,000만원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지불액이 현재 시세보다 높아질 가능성이 매우 크다는 점을 시사합니다. 따라서, 본건에 대한 투자는 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수 보증금 부담을 고려한 투자 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 핵심 입지

* 비교적 최근 연식의 현대적인 건물 (2015년 사용승인)

* 주변 관공서 및 상업시설 인접으로 인한 편의성

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,000,000원

* 인수 보증금: 120,000,000원

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 1억 2,000만원을 고려할 때 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 최근 26.74㎡ 면적의 실거래가가 9,000만원 ~ 10,000만원 수준임을 감안할 때, 낙찰가에 인수 보증금을 더하면 총 지불액은 2억 1,000만원 ~ 2억 2,000만원에 달하게 됩니다. 이는 현재 시세를 훨씬 상회하는 금액입니다. 따라서, 투자 수익을 기대하기 어려운 수준이므로, 입찰 시 매우 낮은 금액으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

* 보수적 예상 입찰가: 70,000,000원

* 총 예상 지불액 (입찰가 + 인수 보증금): 70,000,000원 + 120,000,000원 = 190,000,000원

1.9. 혐오시설 정보

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.