나이스옥션 법원경매 속초 2024타경12564 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가이야 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재, "속초고속버스터미널" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 용이하며, 대중교통시설의 편의성등은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 104호로서,
외 벽: 석재 마감 등.
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호: 새시 창호 등.

이용상태

"근린생활시설"임.(후면 "건축물현황도" 참조 바람.)

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 서측으로 중로에 접하고, 북측 및 남동측으로는 소로에 접하여 있는
것으로 목측됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 교통광장(저촉), 소로2류(폭
8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-
15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현재 공실이며 내부 소유자 미상의 집기가 일부 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2024타경12564 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 708,000,000원

* 토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

* 토지 지분: 7.0282㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

* 건물 지분: 38.6375㎡ (약 11.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재, "속초고속버스터미널" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 속초는 대한민국 대표 관광 도시 중 하나로, 쾌적한 자연환경과 함께 해마다 많은 관광객이 방문하는 지역임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통시설 이용 편의성은 보통임. 속초고속버스터미널이 인접해 있어 타 지역으로의 이동이 편리함. 서울양양고속도로, 동해고속도로 등 광역 교통망 접근성도 우수함.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 1층 104호에 해당함. 건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있음. 건물에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서 건부지로 이용 중임. 남측 및 서측으로는 중로에, 북측 및 남동측으로는 소로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구에 해당함. 또한, 교통광장(저촉), 소로(폭 8m-10m), 소로(폭 8m 미만), 중로(폭 20m-25m), 중로(폭 12m-15m)에 접해 있음. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됨. '교통광장(저촉)' 표시는 해당 토지의 일부가 도로 등 교통시설로 활용될 수 있음을 의미하므로, 향후 개발 및 이용에 제한이 발생할 수 있음.

3. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자: 본 물건은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2022-03-22 접수, 408,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차인은 없는 것으로 보임. 임대 관계는 미상임.

* 등기부 현황:

* 갑1: 소유권보존 (양우건설주식회사, 2021-05-21)

* 갑2: 소유권이전 (서봉수, 2022-03-22, 매매)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2022-03-22, 408,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (메리츠캐피탈주식회사, 2022-10-17, 31,635,075원) - 말소

* 갑4: 가압류 (주식회사해강실업, 2022-12-02, 77,200,000원) - 말소

* 갑5: 압류 (서대전세무서, 2023-01-06) - 말소

* 갑7: 압류 (속초시, 2023-06-20) - 말소

* 갑8: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-29, 150,000,000원) - 말소

* 갑10: 임의경매 (에이치에프에스삼일유동화전문, 2025-01-06, 398,691,832원) - 말소

* 갑11: 압류 (서구(대전광역시), 2025-01-06) - 말소

* 등기부 채권 총액: 666,835,075원.

* 물건명세서 특이사항: 현재 공실 상태이며, 내부에는 소유자 미상의 집기가 일부 존재함. 이는 향후 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 시사함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 속초시 조양동은 속초고속버스터미널 인근으로 교통의 요지이며, 주거시설(아파트)과 상업시설, 숙박시설이 혼재된 지역임. 특히 속초는 사계절 관광지로 외부 방문객이 많아 상권 활성화 가능성이 있음.

* 상권 잠재력: 37층 규모의 '속초 조양동 양우내안애 오션스카이' 아파트 단지 내 근린생활시설로, 단지 거주민 및 터미널 이용객, 주변 관광객을 대상으로 한 업종(음식점, 카페, 편의점, 서비스업 등)의 잠재력이 있음. 다만, 건물 면적이 38.64㎡로 비교적 협소하여 특정 업종에 적합할 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 속초고속버스터미널이 인접해 있으며, 이마트, 하나로마트 등 생활 편의시설 이용이 용이함. 청초호, 속초해수욕장 등 관광지 접근성도 우수함.

* 교육시설: 조양초등학교, 설악여자중학교, 청호초등학교 등 교육시설이 주변에 위치하여 자녀 양육 환경이 비교적 양호함.

* 문화/관광: 속초해수욕장, 청초호, 설악산 등 천혜의 자연환경과 관광 자원에 대한 접근성이 뛰어남.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 집기 문제: 현재 공실 상태이며, 소유자 미상의 집기가 일부 존재하여 명도 및 임차인 확보에 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있음.

* 토지 이용계획상 제약: '교통광장(저촉)'으로 지정된 부분은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

* 소규모 면적: 38.64㎡의 건물 면적은 모든 업종에 적합하지 않을 수 있으며, 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 일반적인 상업/주거지역 내에 위치하여 관련 우려는 낮음.

7. 종합 의견

본 물건은 속초 고속버스터미널 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 속초라는 관광 도시의 이점을 가질 수 있음. 권리관계가 깨끗하여 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점임. 하지만 현재 공실 상태이며, 소유자 미상의 집기, 그리고 토지 이용계획상의 '교통광장(저촉)' 표시는 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함. 비교적 작은 면적은 특정 업종에 적합할 수 있으나, 임대 수익 확보 전략이 중요함.

8. 투자 포인트

* 권리 깨끗: 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 최적 입지: 속초 고속버스터미널 바로 옆, 관광지 인접으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 관광 도시의 가치: 속초시는 사계절 관광객이 꾸준히 방문하는 도시로, 상권 활성화 잠재력이 높음.

* 인프라 접근성: 교통, 생활 편의시설, 문화/관광 자원 접근성이 뛰어남.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(708,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(공실, 집기 처리, 토지 이용 제한 등)와 소규모 면적을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 해당 지역의 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률, 예상되는 명도 비용 및 인테리어/수리 비용 등을 종합적으로 분석하여 낙찰 가능성을 높이는 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 시장 가치 및 투자 수익률에 기반하여 결정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.