나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9180 [1] 경기도 화성시 새솔동 131-1 송산엔젤리움브이5차센트럴에듀파크 1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2024.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 " 송린중학교" 남동측 인근에 위치하고 주위는
소규모 노선 집합상가지대, 아파트 단지, 단독.다세대 주택이 혼재하고 환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 구조 지붕 4층중 1층 104호이며
외벽및 창호:커튼 월 유리
내벽;무늬코팅,타일 등

이용상태

근린생활시설이며 현재 1층 늘푸른마켓의 일부 구성부분으로서 다른 호와 합체하여
이용 중임.

설비내역

위생설비및 급.배수시설, 승강기, 소방관련 설비 등의 시설임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 인접도로와 평탄한 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

대로3류와 소로1류에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

공부와의 차이

집합건축물대장 전유부에 의히면 제2종근린생활시설, 휴게음식점이나 현황은 제2종근린생활
시설, 마켓임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

탐문한 바에 의하면 대상물건이 속해 있은 1층 늘푸른마켓 전체가 임대 중이며 그 내역은
미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 102호 ~ 111호가 내부공간 구분없이 개방된 상태로 '늘푸른마켓'의 일체로 사용중
- 1층 천정에 설치된 시스템 에어콘, CCTV, 기타시설등은 평가 및 매각에서 제외
- 재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경9180 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 새솔동 131-1 송산엔젤리움브이5차센트럴에듀파크 1동 1층 104호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 마켓)

* 감정가: 792,000,000원

* 토지면적: 22.44㎡ (약 6.79평), 토지 지분 22.442㎡

* 건물면적: 40.69㎡ (약 12.31평), 건물 지분 40.69㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신한은행 (추정)

* 건물 개요:

* 건물명: 송산 엔젤리움Ⅴ 5차 센트럴 에듀파크 1동

* 구조: 철근콘크리트조

* 총 층수: 4층 중 1층

* 사용승인일: 2020년 8월 18일

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항:

* 102호 ~ 111호와 내부 공간 구분 없이 개방된 상태로 '늘푸른마켓'의 일체로 사용 중.

* 1층 천정에 설치된 시스템 에어콘, CCTV, 기타 시설 등은 평가 및 매각에서 제외됨.

* 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 새솔동 소재 "송린중학교" 남동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 소규모 노선 집합상가지대, 아파트 단지, 단독.다세대 주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로 상태: 대로3류와 소로1류에 접하며, 도로 접근성은 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 30일자 신한은행 근저당 (을1)

* 등기부채권 총액: 1,128,000,000원 (신한은행 근저당 2건)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 엄태웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되어 인수되는 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 이용 현황: 근린생활시설이며, 현재 1층 '늘푸른마켓'의 일부 구성 부분으로서 다른 호와 합체하여 이용 중.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 전유부상으로는 제2종근린생활시설, 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 제2종근린생활시설, 마켓으로 이용되고 있음.

* 임대 관례: 탐문 결과, 해당 물건이 속한 1층 '늘푸른마켓' 전체가 임대 중이나, 구체적인 임대 조건 및 계약 내용은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: "송린중학교"가 인근에 위치하며, 다수의 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있음.

* 편의시설: 주변 상가 및 주택가를 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 혐오시설: 경기도 화성시 새솔동 131-1 일대 반경 1km 내에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사유 미확인: 재매각 물건이므로, 이전 입찰 과정에서 발생했던 문제점(명도, 임대차 등)이 재현될 가능성을 염두에 두어야 함.

* 통합 사용에 따른 문제: 102호부터 111호까지 총 10개 호실이 내부 구분 없이 개방된 상태로 '늘푸른마켓'으로 일체 사용되고 있어, 향후 개별 호실 사용 또는 분할 시 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

* 시설물 제외: 1층 천정에 설치된 시스템 에어콘, CCTV 등 주요 편의시설이 매각 대상에서 제외되어, 낙찰 후 별도 설치 또는 명도 시 협의가 필요함.

* 임대 현황 불확실성: '늘푸른마켓' 전체가 임대 중이나 구체적인 임대료, 임대차 기간, 임차인의 권리관계 등이 파악되지 않아 향후 명도 또는 임대 수익 추정 시 불확실성이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 집합상가로, 현재 '늘푸른마켓'이라는 상호로 여러 호실과 통합 운영되고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 하지만 여러 호실이 통합되어 사용되고 있으며, 재매각 물건이라는 점, 일부 시설물이 제외된다는 점, 그리고 전체 상가의 임대 현황이 불확실하다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 주변은 주택가 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요는 확보될 수 있으나, 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 수요: 인근의 대규모 아파트 단지 및 주택가를 통한 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 새솔동 지역의 지속적인 개발 및 성장 가능성을 고려한 투자 관점.

* 통합 상가 운영: '늘푸른마켓'이라는 이름으로 통합 운영되고 있다는 점은, 현재 상권 내에서의 일정 부분 인지도 또는 영업력을 시사할 수 있습니다. (단, 이는 임대 현황 파악 후 신중하게 접근해야 함)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 792,000,000원

* 재매각으로 인한 최저 입찰가 (일반적으로 감정가 80% 적용 시): 633,600,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 제안: 본 물건은 감정가 대비 면적이 적어 평당 단가가 높게 책정되어 있습니다. 또한, 여러 호실이 통합되어 사용되고 있고, 일부 시설이 제외되며, '늘푸른마켓' 전체의 임대 현황이 불투명한 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최저 입찰가 수준에서 10~20% 내외의 가산 또는 감정가 대비 80~90% 선에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. (구체적인 금액은 추가 시세 조사 및 현장 답사 후 결정해야 합니다.)

* 입찰 보증금: 감정가(792,000,000원)의 20%인 158,400,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.