나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83966 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘135호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "삼성전자 기흥사업장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 용이하며 인근으로 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제1층 제엘135호로서,
외벽: 강화유리, 복합판넬 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인트 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설 1개호(현황 사무실)로 이용중임 (후첨 "사진용지" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비,화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 평탄한 사다리형지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설,기숙사) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측, 남측, 동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 완충녹지 월편으로 폭 약35M 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현황 사무실로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경83966 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘135호

용도: 근린상가 (현황 사무실)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,110,000,000원

3. 면적정보

토지면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.39㎡ (약 8.89평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.80㎡ (약 18.09평)

4. 건물정보

건물명: 프리미엄원희캐슬기흥서천

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제엘135호

사용승인일: 2019년 04월 02일

5. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "삼성전자 기흥사업장" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

차량의 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광역적 도로 접근성 및 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 부지 북측, 남측, 동측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로 완충녹지를 통하여 폭 약 35M 도로와 연계됩니다.

토지이용계획은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

용인시 기흥구는 SK하이닉스 및 삼성전자 반도체 클러스터 조성, 경기용인 플랫폼시티 개발, GTX-A 노선 개통 등의 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 권리분석

7. 권리요약

말소기준권리: 안양농업협동조합 근저당 (접수일자 2022-11-25, 채권최고액 852,000,000원)

총 등기부채권액: 852,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요 정보 없음)

8. 임차인현황

임차인: 로얄골드썬인베스트주식회사(김정태)

보증금: 50,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-27

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

9. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

10. 상권분석

본건은 "삼성전자 기흥사업장" 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

특히, 삼성전자 기흥캠퍼스 내 미래연구단지 조성 및 인근의 대규모 반도체 클러스터 조성 사업 등은 향후 관련 종사자 유입으로 인한 상업시설 수요 증가를 기대하게 합니다.

다만, 지식산업센터 내 상가 시설들이 다수 존재할 수 있어 업종 경쟁은 고려해야 할 부분입니다.

11. 생활정보

* 교통: 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 광역적 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 및 아파트 단지 인접으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 삼성전자 기흥사업장, 다수의 지식산업센터, 아파트 단지 등이 인접해 있습니다. 검색 결과, 불법 쓰레기 관련 이슈가 있었던 지역이나, 이는 민관 합동 대청소 등으로 해소된 것으로 보입니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

12. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 원상복구 또는 이행강제금 발생 등의 부담이 있을 수 있습니다.

* 명도: 임차인에게 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 법인 임차인(로얄골드썬인베스트주식회사)의 경우 명도 과정에서 일반 개인 임차인보다 다소 절차가 복잡하거나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 지역 경쟁: 지식산업센터 및 복합 상업시설이 밀집하는 지역 특성상, 업종별 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

13. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 기흥사업장 및 관련 산업단지, 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다.

주변 개발 호재와 더불어 교통 및 입지 조건이 양호하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건물 자체에 위반건축물 사항이 있어 이에 대한 확인 및 대처가 필요하며, 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보여 인수되는 권리 부담은 없습니다.

14. 투자 포인트

* 확실한 배후 수요: 삼성전자 기흥사업장 종사자, 인근 아파트 단지 거주민, 지식산업센터 입주 기업 종사자를 통한 안정적인 수요 확보.

* 지역 개발 호재: 반도체 클러스터 조성, 플랫폼시티 개발, GTX-A 노선 개통 등 대규모 개발 사업이 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 위험 부담이 적습니다.

15. 예상 입찰가

감정가: 1,110,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 감정가 11.1억 원으로, 현 임차인의 차임(월 500만원)을 고려 시 연 6천만 원의 임대 수익률은 약 5.4% 수준으로, 상업용 부동산의 적정 수익률 범주에 있습니다. 다만, 위반건축물 등재라는 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 감정가 대비 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 10억 5천만 원 내외로 제시합니다. (이는 시장 상황 및 상세 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.