나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90155 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 704호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 개별 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약4미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2023년3월14일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임101)
임차보증금 금186,950,000원
범 위 전유전부
임대차계약일자 2021년3월8일
주민등록일자 2021년4월29일
점유개시일자 2021년4월29일
확정일자 2021년3월9일
임차권자 이승근 840223-*******
경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15, 704호(금곡동)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:이승근)로부터 2026.3.6.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경90155 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층704호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 32.74㎡ (약 9.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 본건 서측 및 남측으로는 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로는 약 4미터 내외의 보행자도로에 접하고 있어 도로 접근성은 좋은 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 6번)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 말소기준권리보다 후순위에 있는 을구 1번의 이승근 임차인의 주택임차권(186,950,000원) 등이 있습니다.

다만, 물건명세서 및 주의사항에 기재된 바와 같이, 주택도시보증공사(양도인: 이승근)로부터 2026년 3월 6일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어, 이승근 임차인의 대항력은 포기된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: YAMAMOTORYO

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-06-28

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 명시되어 있으나, 본건의 경우 보증금이 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-06-18

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 있음

비고: 1,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 186,950,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-29

확정일자: 2021-03-09

배당신고일자: 2023-03-21

대항력: 없음

비고: 상기 권리분석에서 설명한 바와 같이, HUG와의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기된 것으로 간주되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 금곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. '호매실지구' 지구단위계획구역 내에 포함되어 있으며, 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 지닙니다. 서측 및 남측의 중로(15m)와 북측의 소로(4m)에 접해 있어 가시성 및 접근성이 우수하며, 이는 상업 시설로서의 가치를 높이는 요소입니다.

1.5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 편리하게 이용 가능합니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력있는임차인' 존재 가능성입니다. 비록 이승근 임차인의 경우 HUG와의 확약서를 통해 대항력을 포기한 것으로 보이나, 이 부분에 대한 법적 해석 및 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 가능성은 상존합니다. 김량희 임차인의 경우 소액(100만원)이지만 대항력이 있어 인수될 수 있습니다. YAMAMOTORYO 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력은 있어 점유자로 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동 소재 커낼파크 오피스텔로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 입지 조건이 양호한 편입니다. 아파트 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 권리관계상 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 이승근 간의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되는 점이 긍정적입니다. 다만, 소액의 임차보증금(김량희) 인수 가능성과 임차인들의 점유 가능성은 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 우수한 교통 및 생활 인프라

* HUG 확약서로 인한 임차인 대항력 리스크 해소 (보증금 인수 없음)

* 일괄매각으로 토지 및 건물 일체 취득 가능

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물(커낼파크) 7층의 면적 36.88㎡ 물건이 2026년 7월 24일에 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 32.74㎡로, 이를 감안한 적정 시세는 약 160,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 187,000,000원이지만, 실거래가를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 165,000,000원에서 175,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.