나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5571 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-8 아피체 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 지하철 "중앙역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상12층 건물 내 제1층 제111호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 12m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.
2. 본건은 기준시점 현재 인접한 "109호,110호,112호" 와 벽체 구분 없이 일단의 영업장으로 이용중이며 이를 감안하여 감정평가 하였으니 추후 경매집행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 인접호수 109호, 110호, 112호와 벽체구분 없이 일단의 영업장으로 이용중이며 이를 감안하여 감정평가 되었음.
내부의 정확한 경계는 측량 등 별도 확인 필요하며 본건 111호에 출입문이 소재함.
외부에 '광선집 REAL MEAT CLUB' 이라는 상호가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경5571 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-8 아피체 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 429,000,000원

토지면적: 5.57㎡ (약 1.68평)

건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 지하철 "중앙역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물은 북측으로 노폭 12m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 기타 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 19일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

이하 후순위 권리인 엔에이치투자증권의 근저당권(을2) 및 신한은행의 임의경매개시결정(갑3)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 390,400,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 아피체 건물 1층 111호로, 용도는 근린상가입니다.

외부에는 '광선집 REAL MEAT CLUB'이라는 상호가 표시되어 있습니다.

인접한 109호, 110호, 112호와 벽체 구분 없이 일단의 영업장으로 이용 중인 점은 기존 상권 및 이용 형태를 파악하는 데 중요한 요소입니다. 이는 감정평가 시 감안되었습니다.

중앙역 인근에 위치하여 주변 아파트 단지 및 유동 인구를 배후로 하는 상권입니다.

1.5. 생활정보

건물이 위치한 고잔동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있으며, 중앙역을 중심으로 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인접 호수와의 통합 영업: 현재 109호, 110호, 112호와 벽체 구분 없이 이용 중으로, 내부의 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 전용 공간 사용 및 분할 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 현재 임대차 현황 및 계약 조건 등에 대한 정확한 파악이 어려운 점은 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 일반 물건과 다른 특수성이 있을 수 있으므로 이에 대한 사전 검토가 권장됩니다.

* 건물 활용: JSON 상 건물 주용도가 '업무시설', '오피스텔'로 되어 있으나, 본 경매 물건의 용도는 '근린상가'로 명시되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도의 차이가 있는지 확인이 필요하며, 1층 111호가 상가로 정상적인 영업이 가능한지 점검해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 안산시 단원구 고잔동, 지하철 중앙역 인근에 위치한 1층 상가입니다. 약 7.62평의 아담한 면적이지만, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

인접 호수와 통합되어 '광선집 REAL MEAT CLUB'으로 영업 중인 점은 현재 운영 중인 사업체가 있다면 영업 연속성 및 시너지 효과를 기대할 수 있는 긍정적 요인입니다.

다만, 내부 경계가 불분명하고 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

감정가 4.29억 원은 해당 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 실제 입찰에서는 주변 시세 및 본 건의 특수성을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 중앙역 역세권 입지: 지하철 중앙역과의 접근성이 뛰어나 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 기존 상권 형성: '광선집 REAL MEAT CLUB' 상호가 외부에 노출되어 있고, 인접 호수와 통합 운영 중이라는 점에서 어느 정도 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

* 상업지역 내 위치: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 활동에 대한 기대감이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

건물 면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

토지 지분 면적: 5.57㎡ (약 1.68평)

감정가: 429,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가 429,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 작은 면적 대비 높은 감정가 수준

* 인접 호수와의 통합 이용으로 인한 내부 경계 확인 및 법적 검토 필요성

* 유동화 물건이라는 특수성에 따른 절차적 고려

* '광선집 REAL MEAT CLUB'의 실제 영업 가치 및 향후 사업 확장 가능성

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 면적, 특이사항, 그리고 실제 현장 조사 결과에 따라 편차가 클 수 있습니다.

따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 상권의 활성도, 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 이러한 추가 조사를 통해 적정 가치를 재평가한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.