나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6123 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 7층732호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6123 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 7층732호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경6123
• 주소: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27, 7층732호 (정왕동,시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동)
• 감정가: 148,000,000원
• 최저가: 50,764,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

안산지원 경매11계 2024타경6123 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬공원로 27, 7층732호 (정왕동,시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동) | 감정가: 148,000,000원 | 최저가: 50,764,000원 | 용도: 오피스텔

1. 안산지원 2024타경6123 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경6123 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물 제1동 7층 732호

용도: 오피스텔

감정가: 148,000,000원

토지면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

건물면적: 20.68㎡ (약 6.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 토지에 별도 등기(갑구 1-1번 금지사항 등기) 있음. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중.

1.2. 입지 조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "한국공학대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 생활편익시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 특히, 시화국가산업단지(시흥스마트허브) 및 반월국가산업단지와 인접하여 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 세계 최대 규모의 인공서핑장인 '웨이브파크'와 대규모 복합 스트리트몰 예정지 등 신규 개발 호재와 가까워 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.3. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 수도권 제2외곽순환도로 오이도IC(예정)와 평택~시흥고속도로 접근이 편리하며, 향후 신안산선 복선전철 개통(2024년 예정) 시 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 보입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 벽식, 라멘구조 평지붕 8층 건물 중 제7층 제732호입니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있으며, 전체적인 관리 상태는 양호한 편입니다. 현재 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.

1.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 지역난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지 이용 상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 장방형 토지 위에 건축된 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.8. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 소유자 겸 채무자는 조OO입니다.

주의사항으로 명시된 "1토지(갑구1-1번 금지사항등기) 별도 등기 있음"은 반드시 확인이 필요합니다. 이는 건물 자체의 경매 절차와는 별개로 토지 소유권에 영향을 미칠 수 있는 등기사항으로, 인수되는 권리가 있는지, 추가적인 부담이 발생하는지 면밀한 검토가 필요합니다. 통상적인 근저당, 압류 등과는 다른 특수한 권리일 수 있으므로, 등기부등본 상 해당 내용을 정확히 파악해야 합니다.

'유동화 물건'이라는 점은 채권이 금융기관에서 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전되었을 가능성을 시사하며, 이는 경매 진행 과정이나 이후 채권 회수 방식에 영향을 줄 수 있습니다.

전반적으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

1.9. 상권 분석

본 물건이 위치한 시흥 MTV(멀티테크노밸리) 지역은 대규모 산업단지(시화국가산업단지, 반월국가산업단지)와 한국공학대학교가 인접해 있어, 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다. 또한, 세계 최대 인공서핑장인 '웨이브파크'와 대규모 상업시설, 마리나 시설 등이 연계 개발되고 있어, 관광 및 상업 기능이 강화될 잠재력이 높습니다. 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

1.10. 생활 정보

한국공학대학교, 시흥스마트허브 등 주요 시설이 인접해 있어 직장인 및 학생들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 주변에 다양한 편의시설과 공원이 조성될 예정이며, 웨이브파크 등 레저 시설 접근성도 우수합니다. 다만, 임대 관계는 현재 파악되지 않아(미상), 실제 점유 및 임대 현황 확인이 필요합니다.

1.11. 잠재적 리스크

1. **별도 등기(금지사항 등기) 문제:** 토지에 존재하는 '금지사항 등기'는 해당 토지의 소유권이나 이용에 제약을 가할 수 있는 권리일 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 소유권 이전 과정의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 반드시 법률 전문가를 통해 정확한 내용을 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

2. **부실 시공 논란:** 일부 언론 보도에 따르면, '시흥 MTV 웨이브파크리움' 건물 일부에서 누수, 옥상 균열 등 부실 시공 관련 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 추후 하자 보수 관련 분쟁이나 건물 가치 하락으로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

3. **미확인 임대 관계:** 현재 임대 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 저항이나 예상치 못한 공실 위험이 있을 수 있습니다.

4. **지역 공급 과잉 가능성:** 오피스텔 공급이 많을 경우, 공실률 증가 및 임대료 하락 압력이 발생할 수 있습니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 한국공학대학교 및 대규모 산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부하고, 웨이브파크 등 신규 개발 호재가 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 유동화 물건으로 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

하지만, 토지에 존재하는 별도 등기(금지사항 등기)와 과거 부실 시공 논란 등은 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요인들을 철저히 분석하고, 명확한 법률적 검토 및 현장 확인을 거친다면 투자 가치를 평가할 수 있을 것입니다.

1.13. 투자 포인트

* **시화 MTV 개발 호재:** 웨이브파크, 복합 스트리트몰 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* **직주근접 수요:** 한국공학대학교, 시화/반월 산업단지 종사자 대상 안정적인 임대 수익 기대.

* **유동화 물건 활용:** 채권이 유동화된 물건으로, 경쟁이 치열하지 않다면 합리적인 가격에 취득할 기회.

* **소형 오피스텔:** 1~2인 가구 증가 추세에 부합하는 소형 면적으로 실수요 및 임대 수요 확보 용이.

**권장 사항:**

투자를 고려하신다면, 반드시 변호사 또는 경매 전문가와 함께 등기부등본 상의 별도 등기 내용을 면밀히 분석하고, 건물 하자 여부에 대한 전문가 진단 및 공사 관련 정보 확인을 최우선으로 진행하시길 바랍니다. 또한, 현장 방문을 통해 주변 상권 및 교통 상황, 건물 관리 상태 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매11계