나이스옥션 법원경매 안산 2024타경68596 [1] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 20층2012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 배곧헤리
움어반크로스2차 에이동 20층 2012호로서 주위는 정비된 상가밀집지대로서 집합상가, 연구소
공원, 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 남동측 근거리에 4호선 전철
오이도역이 위치하여 대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 20층 일부로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅
내벽 : 몰탈위 페인팅 등

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린상가 및 오피스텔용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북서측, 북동측, 남동측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-
20M)(접합), 도시개발구역(본 도시개발구역에 대한 지역지구 등의 도시개발사업(공영사업)
전반), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.
등기사항전부증명서상 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(2024.10.31.자 시흥시 사실조회회보서에 의하며 소유자 김남순의 분양대금 납부확인서, 분양계약서 및 매매계약서에 토지 지분이 각 포함되어 있음)
신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 조미경의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.1.13.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경68596 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 20층 2012호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡ (단, 토지 지분이 포함된 분양/매매 계약서 확인됨)

건물면적: 21.64㎡ (약 6.54평)

건물지분: 21.64㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대지권 미등기, HUG 인수조건 변경, 신청채권자(HUG) 대항력 포기 확약서 제출

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 집합상가, 연구소, 공원, 아파트 단지 등이 혼재된 정비된 상가밀집지대

* 교통: 차량 접근 용이. 인근 노선버스 정류장 및 남동측 근거리 4호선 오이도역 위치로 대중교통 여건 양호

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 김남순 (2018.11.23.)

* 주택임차권: 조미경 (115,000,000원, 2020.12.21. 확정, 2021.02.16. 전입) - 말소 예정

* 압류/가압류 다수: 국민건강보험공단, 경기신용보증재단, 안산세무서장, 시흥시, 우리은행 등 - 모두 말소 예정 (말소기준권리: 갑5 압류)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (115,000,000원, 2024.10.16. 신청) - 본 건 경매 개시

* 임차인 현황:

* 신청채권자(임차권 승계인): 주택도시보증공사(HUG)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-02-16

* 확정일자: 2020-12-21

* 배당신고일자: 2023-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026.01.13.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였음. 이는 매수인에게 임차보증금 반환 채무를 주장할 수 없음을 의미함.

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

* 종합: 등기부상 존재하는 임차권 및 모든 압류/가압류는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임. 신청채권자 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 인수되는 임차보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 본 건은 배곧동 상가밀집지역 내 위치하며, 주변으로 집합상가, 연구소, 공원, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 유동인구 및 잠재 수요가 기대되는 지역임.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물: 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조, 20층 건물 중 20층에 위치

* 면적: 전용면적 21.64㎡ (약 6.54평)

* 내부설비: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 개별난방 등 오피스텔 기본 설비 갖춤.

* 주변시설: 행정복지센터, 상가, 공원 등 근접.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며 소유자 명의의 분양대금 납부 확인서, 분양계약서, 매매계약서에 토지 지분이 포함된 것으로 확인됨. 이는 추후 등기 절차상 문제가 발생할 가능성을 내포함.

* 신청채권자(HUG)의 대항력 포기: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 법적으로는 인수되는 임차보증금이 없으나, 실제 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (임차인 조미경은 2021.02.16. 전입, HUG는 2021.02.16. 임차권 승계)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 양호한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

* 다수의 압류 및 가압류가 존재하였으나 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인되었고 신청채권자 HUG가 대항력을 포기함에 따라 법적으로는 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 다만, 대지권 미등기 상태와 HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 함.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석 시, 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 배곧신도시 내 직주근접 및 생활 인프라 접근성이 우수한 입지.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상 (단, 대지권 미등기 이슈는 별도 확인 필요).

* 오피스텔로서 임대 수익률 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 103,000,000원임.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(21.64㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 84,000,000원에 거래되었음.

* 또한, 인접 면적(26.08㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 109,500,000원에 거래되었으며, 동일 면적(40.1㎡)의 오피스텔이 2026년 2월 191,000,000원에 거래되었음.

* 동일 면적 거래 사례(84,000,000원)와 감정가(103,000,000원), 유사 면적 거래 사례(109,500,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 높음.

* 최근 84,000,000원 거래 사례는 감정가보다 낮게 형성되어 시장 조사가 필요하며, 109,500,000원 사례는 층수 및 면적 차이를 감안해야 함.

* 잠재적 리스크(대지권 미등기 등) 및 명도 비용, 제세공과금 등을 고려하여 보수적인 접근이 권장됨.

* 현재 시세 및 최근 거래가를 고려할 때, 95,000,000원 ~ 105,000,000원을 적정 입찰가 범위로 제시함.

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 본 시스템에서 수행할 수 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.