나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9200 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철3호선 "지축역" 북동측 인근에 위치하는
서연타워주차장 제1층 제116호로서, 주위는 상업용 및 업무용빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩
, 근린생활시설, 공원등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하고, 인근에 지하철3호선 "지축역" 및 노선버스
정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 1층 116호로서,
외벽은 석재붙임 및 타일, 페어글라스등 마감
내벽은 몰탈위 페인팅등 인테리어 마감
창호는 샷시창호임.

이용상태

현황 "근린생활시설"(사진참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "상업용 및 주차장" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 15미터 내외, 서측 및 동측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 노외주차장(2022-08-31)
(고양지축지구), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-29)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>,
제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 기타 평가의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 근린생활시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3. 물건개요

4.

* 사건번호: 고양지원 2024타경9200 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1059-2 서연타워주차장 1층116호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,312,000,000원

* 토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 토지지분: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

* 건물지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

4.

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 "지축역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트 단지, 오피스 빌딩, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.

5. 교통상황

6.

* 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

* 인근에 지하철 3호선 "지축역" 및 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 시내로의 접근성, 이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

7. 건물의 구조

8.

* 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 1층 116호입니다.

* 외벽은 석재붙임 및 타일, 페어글라스 등으로 마감되었습니다.

* 내벽은 몰탈 위 페인팅 등 인테리어 마감되었습니다.

* 창호는 샷시창호입니다.

9. 이용상태

10.

* 현황 "근린생활시설"로 이용 중입니다.

11. 설비내역

12.

* 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

13. 토지의 형상 및 이용상태

14.

* 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "상업용 및 주차장" 건부지로 이용 중입니다.

15. 인접 도로상태등

16.

* 남측으로 로폭 약 15미터 내외, 서측 및 동측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 권리분석 요약

4.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-10-20, 1,032,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

5. 임차인 현황

6.

* 임차인: 강명근

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-05-02

* 확정일자: 2022-05-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 자료에 의거하여 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 실제 배당 상황에 따라 달라질 수 있으므로 유의해야 합니다.)

7. 집합건물 등기부 요약

8.

* 소유권이전(매매) 외 다수의 압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 상권 특성

4.

* 본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 가집니다.

* 주변에 아파트 단지, 오피스 빌딩, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

* "서연타워주차장" 건물명으로 미루어 볼 때, 주차 관련 시설 또는 주차 시설과 연계된 상업 시설이 밀집할 가능성이 있습니다.

5. 토지이용계획

6.

* 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 노외주차장 등으로 지정되어 있어 상업 및 주차 관련 시설 입지에 적합합니다.

1.4. 생활정보

2.

3. 편의시설

4.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 교통

6.

* 지하철 3호선 지축역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

7. 주변 환경

8.

* 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 주변 시설 검색 결과

10.

* 지축역 주변에는 아파트 단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. (추가 검색 결과: 지축역 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 대항력 있는 임차인

4.

* 강명근 임차인은 2022년 5월 2일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 실제 배당 여부에 따라 낙찰자에게 인수될 가능성이 없는 것은 아니므로 철저한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

5. 건축물 용도

6.

* 건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이며, '제1,2종근린생활시설, 문화및집회시설, 운동시설' 등으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다. 현재는 '근린생활시설'로 이용 중이나, 향후 용도 변경이나 임대 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 공법상 제한 사항

8.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건축, 개발, 이용 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 감정가 대비 시장 가치

10.

* 13억 1천2백만원의 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 종합 평가

4.

* 본 물건은 지축역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 주거 시설 발달로 인한 배후 수요가 기대됩니다.

* 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 등기부 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 깊은 권리 분석이 요구됩니다. (인수 보증금은 0원으로 예상)

* 다양한 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 이용 상태, 주변 환경, 공법상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. 입지 장점

4.

* 지축역 역세권: 지하철 3호선 이용 편리, 서울 및 수도권 접근성 우수.

* 꾸준한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 업무 시설로 인한 안정적인 임대 수요 예상.

5. 잠재력

6.

* 복합 용도 활용 가능성: 건축물대장상 다양한 용도로 활용 가능하여 향후 임대 수익 또는 재개발 시 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 산정 근거

4.

* 인수 보증금: 0원 (제공된 자료 기준)

* 감정가: 131,200,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 배당 현황에 따라 변동 가능성이 있으므로 최종 입찰가 산정 시에는 낙찰 후 임차인과의 관계, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 또한, 다수의 공법상 제한이 존재하므로 이러한 부분도 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최종 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.