나이스옥션 법원경매 고양 2024타경70561 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 736-22 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2024.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재「고양국제고등학교」서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호임
(사용승인일 2016.12.01)

외벽 : 파벽돌 및 타일 마감 등
창호 : 하이새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택(다세대주택)」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 대비 완경사지 부정형 토지로서「공동주택(다세대주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 - 계획관리지역 , 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합zone)) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경70561 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 736-22, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주 *

2. 입지조건

주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, 「고양국제고등학교」 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 현황

본건은 2필지로 구성된 일단의 토지입니다.

토지는 인접지 대비 완경사를 이루며 부정형의 형상입니다.

현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태

대상 물건 소재 토지는 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

2필지 모두 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 국토이용용도지역상 기타(성장관리지역(복합존))으로 분류됩니다.

소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2024타경70561)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 01월 30일

확정일자: 2019년 12월 10일

배당신고일자: 2022년 03월 02일

대항력: 없음

비고: 등기부상 해당 임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 04일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상입니다.

이로 인한 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 현재 명시된 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당 없음)

4. 상권분석

주변 부동산 거래 동향

최근 2026년 5월 기준, 인근 지역(식사동)의 다세대주택 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 헤리티지9동 (2021년식, 69.11㎡): 269,900,000원

- 디펠리스2단지1동2동 (2017년식, 67.98㎡): 220,000,000원

- GL타운 (2018년식, 72.55㎡, 연립): 300,000,000원

본건 건물 면적은 53.10㎡(약 16.06평)으로, 비교 대상 물건들보다 작은 규모입니다.

거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가 235,000,000원은 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

특히, 면적이 작은 점을 고려할 때, 평당 가격으로 환산 시 비교 사례 대비 가격 격차가 있을 수 있습니다.

이용 현황

물건이 위치한 식사동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주택 밀집 지역입니다.

학교와 인접한 지역으로 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

건축물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 지상 3층 301호)

사용승인일: 2016년 12월 01일 (준공 후 약 10년 경과)

주변 시설

고양국제고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 우수합니다.

주택지대 특성상 기본적인 편의시설(상점, 식당 등)은 주변에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 씨의 존재입니다.

보증금 및 차임 정보가 미상인 상태에서 대항력이 있다는 점은, 낙찰자가 해당 임차인의 주거를 인수하거나 법적 절차를 통해 명도를 진행해야 할 수 있음을 의미합니다.

특히 차임이 0원이라는 점은 특이하며, 이는 정상적인 임대차 계약이 아닐 가능성도 시사합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 문구는 HUG가 이 건물의 매각 및 임차인 관련 문제 해결에 관여하고 있음을 나타내지만, 구체적인 조건에 따라 추가적인 비용이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

권리관계 리스크

김 임차인의 경우, 등기부상 말소된 것으로 확인되어 경매 절차로 소멸될 가능성이 높습니다.

그러나 송 임차인의 대항력 여부는 명확한 명도 절차를 필요로 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 소형 면적(약 16평)을 선호하는 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

학군(고양국제고등학교 인접)이 양호하고 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 송 씨와 관련된 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 보증금 및 차임 정보가 미상이기에, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물 (2016년 준공)

* 소형 면적 (전용 16평)으로 실수요 및 1인 가구 투자에 적합

* 교육 환경 우수 (고양국제고등학교 인접)

* 주택 밀집 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 시, 유사 면적대의 다세대주택의 경우 ㎡당 약 320,000원에서 410,000원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

이를 본건 건물 면적(53.10㎡)에 적용할 경우, 시장가는 대략 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 송 씨의 존재, 보증금 및 차임 미상, HUG 인수조건 변경 등 명확히 해결되지 않은 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

김 임차인의 보증금 175,000,000원은 말소되는 권리로 간주되므로 인수 보증금에 포함되지 않습니다.

송 임차인의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 현재까지 파악된 경매 상의 인수 금액은 없음을 의미하나, 대항력으로 인한 실제 부담은 별도 검토가 필요합니다.

종합적인 리스크와 시장 상황을 고려할 때, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

임차인 송 씨의 정확한 권리 관계 및 HUG와의 조건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.