나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75511 [1] 경기도 파주시 야당동 146-4 성동더블유하우스 나동 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의선)" 남동측 근거리 계획관리지역 내에 위치하는 집합건물(성동더블유하우스 나동 202호)로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진,출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일련번호[가] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 나동 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2015.10.28)
외벽 : 석재타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가] : 공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),도로(고양시 중로1-97호선(09.10.5))(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경75511 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 146-4 성동더블유하우스 나동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 나동 2층 202호

사용승인일: 2015년 10월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

토지지분: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 58.19㎡ (약 17.60평)

건물지분: 58.19㎡ (약 17.60평)

총 대지면적 (건축물대장): 1,258㎡ (약 380.53평)

총 건물 연면적 (건축물대장): 1,247.28㎡ (약 377.31평)

동별 연면적 (건축물대장): 590.46㎡ (약 178.63평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의선)" 남동측 근거리에 위치하는 집합건물(성동더블유하우스 나동 202호)입니다.

주변 지역은 계획관리지역 내에 있으며, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진, 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 야당역(경의선)을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 07월 12일 접수된 더맘홀딩스주식회사 근저당권(을3)입니다.

본 물건의 경매로 인해 을3 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 총 권리관계 요약

총 권리금액은 약 410,000,000원 (근저당 180,000,000원 + 강제경매 채권액 243,148,195원)으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1

성명: 장재주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016년 02월 04일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 보증금 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다고 명시되어 있어, 실제 보증금 존재 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 2

성명: 주택도시보증공사 (대리인 최건우)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 03월 04일

확정일자: 2021년 02월 18일

배당신고일자: 2023년 03월 22일

대항력: 있음

비고: 을5 주택임차권 등기 상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 물건명세서 상에도 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 보증금 2.3억 원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

3.4. 매수인이 인수할 권리/부담

* 주택임차권 (보증금 230,000,000원): 등기부등본 및 물건명세서 상 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 장재주(보증금 미상): 보증금 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건 소재지는 파주시 야당동의 계획관리지역 내에 위치하며, 주거용 집합건물이 밀집한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

야당역(경의선)을 중심으로 상업시설이 발달하고 있으며, 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 상권 발전 가능성

야당역 역세권 개발 및 주변 신규 주택 단지 입주 등에 힘입어 지역 상권은 점진적으로 성장할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

경의선 야당역을 이용한 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측 4차선 도로를 통한 차량 이동도 원활합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

주변에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.4. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

대항력 있는 임차인(보증금 2.3억 원)의 보증금 중 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한, 보증금 미상 임차인(장재주)의 존재로 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)이며, 도로(고양시 중로1-97호선 접합), 가축사육제한구역에 해당하여 건축 등 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 미확인 사항

임대관계 및 현 임차인(장재주)의 보증금 관련 상세 내용이 미상으로, 인수 여부 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동의 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(2.3억 원) 및 보증금 미상 임차인(장재주)의 존재로 인해 권리 분석이 복잡하며, 매각 후 상당 금액의 보증금을 인수해야 하는 높은 리스크를 안고 있습니다. 또한, 특별매각조건(보증금 20%)은 자금 계획에 부담을 줄 수 있습니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 가치 상승 잠재력

야당역 역세권의 지속적인 발전 가능성과 주변 개발 계획으로 인해 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 편리한 생활 환경

우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설 및 교육 시설은 주거 만족도를 높여 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 유사 연식(2015년식) 및 면적(약 56~58㎡)의 다세대주택 시세는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다. 특히 2015년식, 57.45㎡, 2층 물건이 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

본 건물의 감정가는 228,000,000원입니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인(최건우, 보증금 230,000,000원)의 보증금 중 일부 또는 전액 인수 가능성이 매우 높습니다.

만약 150,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 150,000,000원(낙찰가) + 230,000,000원(인수 보증금) = 380,000,000원이 됩니다.

이는 유사 물건의 시세(150,000,000원 ~ 180,000,000원) 대비 높은 수준으로, 투자 메리트를 확보하기 위해서는 낙찰가를 더욱 보수적으로 산정해야 합니다.

보증금 미상 임차인(장재주)의 잠재적 인수 부담까지 고려하면, 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 제안 예상 입찰가

150,000,000원

9.4. 총 예상 부담액

약 380,000,000원 (낙찰가 150,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원)

* 임차인 장재주 관련 보증금 인수 부담은 별도입니다.

* 본 입찰가는 보수적인 관점에서 산정되었으며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 권리관계 재확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.