나이스옥션 법원경매 고양 2024타경77326 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-11 더힐펠리스 301동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2024.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치하는 더힐
펠리스 제301동 제3층 제302호로서, 주위는 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설,
농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라부지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서
외벽: 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

도시가스 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호
구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2024타경77326 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-11 더힐펠리스 301동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호

준공년월: 2019년 5월 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적 (토지지분): 82.77㎡ (82.7724㎡) / 약 25.04평

건물면적 (전용면적): 67.63㎡ (67.6264㎡) / 약 20.46평

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역, 전방지역 25km 이내)에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 명동새마을금고외 2명의 근저당권(을1, 금119,900,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 7일

* 확정일자: 2020년 7월 27일

* 배당신고일자: 2022년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 이전(신탁등기말소) 2건, 근저당권 1건(말소), 주택임차권 1건(말소), 임의경매 1건(말소), 압류 1건(말소) 내역이 확인됩니다. 총 등기부채권액은 239,900,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 농경지가 인접해 있어 일부 개방감이 있으나, 이는 지역 특성으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

도시가스 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

"파주소방서"가 인근에 위치하며, 이 외에도 지역 내 상업 시설 및 기타 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 주변 시설 검색 결과

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오 시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역에 속해 있어 일부 지역적 제한이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 실거래가 차이

감정평가액은 205,000,000원이지만, 동일 건물(더힐펠리스 301동 413-11번지)의 최근 실거래가가 130,000,000원(2026년 7월 11일)으로 확인되어, 감정가 대비 실거래가 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시장 가격 변동 또는 감정평가 시점의 차이로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 더힐펠리스 연립주택으로, 비교적 양호한 건축 연한(2019년 준공)과 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 지역적 제한 사항을 고려해야 합니다. 가장 중요한 점은 감정가(205,000,000원)와 동일 물건의 최근 실거래가(130,000,000원) 간의 큰 차이입니다. 이는 이번 경매에서 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 비교적 신축인 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 동일 건물 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 파주시 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

최근 실거래가 (동일 물건): 130,000,000원

주변 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려하고, 본건의 실제 거래 사례인 130,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 할 필요가 있습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 경쟁자들의 입찰 동향을 고려하여 125,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 이는 투자 수익률 확보와 함께 실거래가 수준에서의 취득을 목표로 하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.