나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78305 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 960-6 일산2차동문아파트 203동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "한뫼초등학교" 남서측 인근에 위치하는 일산
2차동문아파트 제203동 제9층 제901호로서, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원
등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "일산역" 등이 소재
하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상21층 건물 내 9층 901호 로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내에 포장도로 개설되어 있으며, 이 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭
8m-10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호
지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 2026.07.30.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경78305 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 960-6 일산2차동문아파트 203동 9층 901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 370,000,000원

* 토지 면적: 28.71㎡ (약 8.7평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.7평) (전용 면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건축 연도: 1997년 (사용승인일 1997.10.20)

* 특이사항: 중복사건, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 2026.07.30.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "한뫼초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전체적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 "일산역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역이며, 관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역(한뫼초등학교), 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당함.

* 인접 도로: 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연결되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 키움저축은행 근저당권 (접수일자 2021.08.23, 채권금액 33,600,000원)

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이 *)

* 보증금: 320,000,000원

* 전입일자: 2021.08.10

* 확정일자: 2021.07.12

* 배당신고일자: 2023.08.18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의. 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 대항력을 포기하는 조건임.

* 장혜영 (임차인: 장 *)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024.05.30

* 확정일자: 2024.09.05

* 배당신고일자: 2024.09.05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 기타 권리: 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 등 다수 권리가 등기부등본상 확인되나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

* 주거지로서의 입지: 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 단지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있음.

* 교통 접근성: 경의중앙선 일산역을 이용할 수 있고 버스 노선도 다양하여 교통 측면에서의 상권 접근성이 우수함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 아파트 단지 내 상가 및 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 금융, 외식 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 남서측 인근에 한뫼초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 편리함.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 28대) 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있음.

* 주차: 총 646대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 환경이 양호한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* HUG 임대차 보증금 확약서: 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인 이 *와 관련된 내용으로, 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 권리를 인수할 위험은 없으나, HUG 자체의 보증금 회수 절차 및 관련 상황에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 준공된 아파트로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 지도상 주변 지역을 확인한 결과, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 일산2차동문아파트 203동 9층 901호로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 등기부상 임차인의 대항력이 없으며, HUG 관련 임차인 또한 대항력 포기 확약서를 제출하여 인수되는 보증금 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 중복 사건이라는 점과 1997년 준공된 아파트로 연식이 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가(370,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.967㎡, 4층 기준 305,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하며 주변에 학교, 공원, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 교통 편의성: 경의중앙선 일산역 이용 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* HUG 보증금 관련 불확실성 해소: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 리스크가 제거되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 370,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.967㎡)의 4층 물건이 2026년 7월 4일 305,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 9층으로 4층보다 상층에 위치하며, 일반적인 아파트 시장에서는 상층이 선호도가 높은 편입니다.

* 최근 실거래가와 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 315,000,000원에서 325,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 따라서, 약 320,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (주의: 이는 시세 및 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 법원 현황 파악이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.