나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79698 [1] 경기도 파주시 야동동 617-4 청우하이츠 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루리얼티 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 중 제401호로서

외벽: 돌붙임마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 고양지원 2024타경79698 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 617-4 청우하이츠 106동 4층401호

1.2. 부동산 현황

용도: 다세대주택

건축물 연대: 2017년~2018년경 (건축물 표제부상 최초 사용승인일 2019.04.25, 신축허가일 2017.12.28)

구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 4층 중 4층

외벽: 돌붙임마감 등

창호: 새시창 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 229,000,000원

토지면적: 81.05㎡ (약 24.52평)

토지지분: 81.0483㎡

건물면적: 64.66㎡ (약 19.56평)

건물지분: 64.66㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물로, 총 4층 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리(갑5, 김포세무서장 압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 현재 등기부 상 주택임차권(을1, 김승기) 또한 말소로 기재되어 있어 소멸 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 다만, 현재까지 확인된 권리관계상 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 김승기는 보증금 218,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 2월 3일, 확정일자는 2021년 1월 4일입니다. 그러나 등기부상 주택임차권은 '말소' 처리되었으며, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석된 점도 이를 뒷받침합니다.

3.4. 총괄 권리 분석

등기부상 모든 압류 및 강제경매 등기가 말소 예정이며, 임차인의 권리 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 이에 따라 본건은 권리관계가 비교적 명확하여 입찰에 있어 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택의 매매 사례가 있습니다.

* 데샹힐 103동: 2025년 12월, 전용면적 67.29㎡ (약 20.3평)이 233,000,000원 (약 1147만원/평)에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(64.66㎡)보다 약간 크며, 건축연도(2021년)도 본건보다 최신입니다.

* 에덴빌리지 104-106동: 2026년 3월, 전용면적 53.88㎡ (약 16.3평)이 143,000,000원 (약 877만원/평)에 거래되었습니다.

* 아느칸빌 101-103동: 2026년 5월, 전용면적 60.48㎡ (약 18.3평)이 127,000,000원 (약 694만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 229,000,000원으로, 건물 면적(64.66㎡, 약 19.56평)을 기준으로 평당 약 1173만원입니다. 가장 최근 거래된 데샹힐과의 시세가 유사하거나 본건의 감정가가 약간 높은 수준입니다. 이는 본건이 다세대주택임에도 불구하고 상당한 토지지분(81.05㎡, 약 24.52평)을 포함하고 있다는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. HUG 인수조건 변경 관련

본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 '인수조건 변경' 문구는 HUG의 내부적인 채권 관리 또는 경매 진행 절차상의 변경 사항을 의미하는 것으로 해석됩니다. 매수인이 인수해야 할 보증금이나 채무가 있는 경우 이는 권리분석 단계에서 명확히 표기되지만, 본 건에서는 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 이 문구가 매수인에게 직접적인 인수 부담을 발생시키지는 않는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변은 다세대주택 위주의 주거 지역으로 형성되어 있으며, 별도의 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 "문산제일고등학교"가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역으로, 다음과 같은 용도 및 행위 제한이 존재합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (15미터 위임)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

특히 군사보호구역 지정은 건축물의 높이나 개발행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 최근 관련 검색 결과에 따르면 파주시는 군사시설 보호구역 규제 완화를 위한 행정적 노력을 기울이고 있으며, 일부 구역에 대한 인허가 권한 위임 등이 이루어지고 있습니다. 이는 향후 규제 완화의 가능성을 시사합니다.

6.2. 기타 제약사항

- 임대 관계 등 미상: 현재 임차인이 확인되었고 권리관계가 정리되었으나, 입찰 전 임차인 현황에 대한 재확인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2,900만원입니다. 권리관계가 명확하고 임차인의 보증금을 인수하지 않아 입찰 시 부담이 적은 편입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 군사보호구역 지정이라는 제한사항이 존재하나, 규제 완화 추세는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 상당한 토지지분 포함 (건물 면적 대비 넓은 토지 비율)

* 군사보호구역 규제 완화 가능성 존재

* 비교적 최근 거래된 유사 물건과의 시세 유사성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 229,000,000원입니다. 유사 신축 다세대주택(데샹힐)의 최근 실거래가(233,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준입니다. 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 점은 입찰가 산정 시 긍정적으로 작용합니다. 토지 지분 가치를 고려하면 시세 대비 저평가된 가능성도 있습니다.

9.2. 예상 범위

본 건의 입찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

보수적인 입찰가: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.