나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84201 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84201 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 6층602호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경84201
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10, 6층602호 (주교동,비케이팰리스아파트)
• 감정가: 253,000,000원
• 최저가: 177,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

고양지원 경매10계 2024타경84201 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 원당로113번길 10, 6층602호 (주교동,비케이팰리스아파트) | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 177,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

2. 사건 개요 및 물건 정보

2.1. 사건 정보

사건번호는 고양지원 2024타경84201 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다.

채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 253,000,000원입니다.

2.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 고양시 덕양구 주교동 568-8 비케이팰리스아파트 6층602호이며, 용도는 아파트(공동주택)입니다.

토지면적은 27.38㎡, 건물면적(전용면적)은 47.91㎡이며, 제시외면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 중 6층에 위치하며, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.

3. 입지조건 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 소유 관계 및 채권 채무

본건은 소유자 김OO의 채무로 인해 강제경매로 진행되는 사건입니다.

공부와의 차이는 없으며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

4.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항 분석)

임차인 주택도시보증공사(임차인 김동준 대위변제)가 중요한 확약서를 제출하였습니다.

확약서의 내용은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 것입니다. (확약서 제출일: 2025.10.01.)

이는 매수인이 대항력을 갖춘 임차인의 보증금을 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 해소되었음을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 대항력에 대한 부담 없이 인수할 권리가 없으며, 권리분석상 매우 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건은 주로 주거시설이 밀집한 지역에 위치하며, 주위에는 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주택 밀집 지역에 형성된 일반적인 지역 상권으로 분석됩니다.

5.2. 생활 환경

인근에 "원당초등학교"가 위치하여 교육 환경 측면에서 유리하며, 특히 어린 자녀를 둔 가구에 적합합니다.

난방설비 및 승강기 등 기본적인 아파트 설비를 갖추고 있어 공동주택으로서의 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 해당하여 주거지역으로서의 안정성이 높습니다.

다만, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크 (해소)

가장 큰 권리적 리스크였던 임차인의 대항력 여부는 주택도시보증공사의 '대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서' 제출로 인해 실질적으로 해소되었습니다.

따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 행정적 리스크

상대보호구역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어, 특정 개발 행위나 용도 변경에는 제한이 따를 수 있으나, 현행 공동주택(아파트) 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구의 2종일반주거지역에 위치한 소형 아파트로서, 주거 투자 가치가 안정적인 물건입니다.

주변에 초등학교가 인접해 있고, 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 일반적인 실수요층의 선호도가 있을 것으로 예상됩니다.

특히, 주택도시보증공사의 '대항력 포기' 확약서 제출은 경매 물건의 권리 관계를 매우 명확하고 깨끗하게 만들어 주어, 경매 초보자에게도 권리 분석의 부담이 없는 안전한 투자처입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 원당초등학교 인근의 안정적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

클린한 권리 관계: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인의 대항력에 대한 리스크가 소멸되어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역으로 주거 지역으로서의 안정성이 확보됩니다.

소액 투자 가능성: 비교적 작은 전용면적과 감정가로 소액 주거 투자를 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매10계