나이스옥션 법원경매 고양 2024타경86399 [1] 경기도 파주시 상지석동 987-20 락플러스 204동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(운정역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 내 제3층 제302호로서,
- 외벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건명: 락플러스 204동 3층302호

소재지: 경기도 파주시 상지석동 987-20

용도: 다세대주택

건축연도: 2015년 (JSON 기반)

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

토지 지분: 64.375㎡

건물 면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

건물 지분: 56.735㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2024타경86399 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 184,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재한 지역입니다. 야당동 소재 '운정역' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 경의중앙선 운정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 두 명의 임차인이 조사되었습니다.

* 임차인 김도연: 보증금 172,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-22, 확정일자 2021-03-24, 배당신고일자 2023-05-02, 대항력 없음. 등기부등본상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인 배창도: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-31, 대항력 있음.

3.2. 등기부 현황

* 갑2: 2016-03-03, 소유권이전 (손정주)

* 을3: 2023-05-02, 주택임차권 (김도연, 172,000,000원), 말소 예정

* 갑3: 2021-05-13, 소유권이전 (이영애, 매매 172,000,000원)

* 갑4: 2024-12-02, 강제경매 (주택도시보증공사, 182,896,871원), 말소기준권리

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 사항

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 02일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑4)입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

특이사항으로 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 명시되어 있습니다. 임차인 배창도는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인의 점유 및 사용으로 인한 법률적, 현실적인 문제는 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

본건이 소재한 파주시 상지석동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 지역이며, 인근에 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재되어 있습니다. 운정역 역세권으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

경의중앙선 운정역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 운정역 주변으로 이마트, 은행 등 다양한 상업 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 개발 계획

GTX 노선 연장 및 지하철 3호선 연장 등의 교통망 확충 계획이 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 배창도가 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점에서는 긍정적일 수 있으나, 임차인의 장기적인 점유 가능성, 무상 거주로 인한 관리상의 어려움, 향후 임대 시 임차인의 협조 문제 등 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 문구가 이러한 특수 상황에 대한 HUG 측의 관리 또는 조건이 있음을 시사합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

건축물대장상 '락플러스' 건물은 2015년 사용승인되었으며, 별도의 불법 건축물이나 위반 사항은 건축물대장 내용상 확인되지 않습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 운정역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 비교적 최근 연식의 건물이며, 감정가는 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이라는 특수 물건 정보는 낙찰 후 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. HUG의 인수조건 변경이라는 특이사항은 해당 임차인 문제와 연관이 있을 것으로 보이며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 운정역 도보 이용 가능한 역세권으로 교통이 편리하고 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 교통 개발 호재: GTX 연장 등 교통망 확충 계획으로 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 184,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택은 약 170,000,000원에서 195,000,000원 수준으로 거래되고 있습니다.

본건 건물의 전용면적(56.73㎡) 대비 평당 시세를 약 326만원에서 374만원으로 적용할 경우, 184,000,000원 ~ 212,000,000원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원이라는 특수한 상황을 고려할 때, 법적인 인수 사항은 없으나 명도 과정 및 향후 공실 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 감정가 184,000,000원을 기준으로 하여, 임차인 관련 리스크를 감안한 보수적인 접근으로 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현 시세 대비 소폭 할인된 금액으로, 임차인 명도 및 향후 활용 계획을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.