나이스옥션 법원경매 고양 2024타경88159 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 2층207호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "고양송산중학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제207호로서,

외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 "원룸형도시형생활주택"임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로
조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "도시형생활주택"
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시
지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경88159 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 2층207호

용도: 도시형생활주택 (공부상 원룸형 도시형생활주택)

건물 면적: 31.27㎡ (약 9.46평)

토지 면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

감정가: 207,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2021년 (JSON 정보 기반)

구조: 벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕

층수: 총 4층 건물 중 2층

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 미상

창호: 샷시 창호 등

설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "도시형생활주택" 건부지로 이용 중

접면 도로: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "고양송산중학교" 북동측 인근에 위치합니다. [cite: user provided info]

주변은 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: user provided info]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: user provided info]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 권리가 설정되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (정도현, 보증금 120,000,000원). 말소 예정이나, 물건명세서상 인수 대상입니다. [cite: user provided info]

* 갑5: 중소기업은행 가압류 (202,149,966원) - 말소 기준 권리. [cite: user provided info]

* 갑6: 경기신용보증재단 가압류 (94,690,000원) - 말소. [cite: user provided info]

* 갑7: 중소기업은행 가압류 (203,462,914원, 535,400,000원) - 말소. [cite: user provided info]

* 갑8: 중소기업은행 가압류 (162,164,620원) - 말소. [cite: user provided info]

* 갑9: 고양시 압류 (일산서구 세무과-19859) - 말소. [cite: user provided info]

* 갑10: 강제경매 (정도현, 120,000,000원) - 말소. [cite: user provided info]

총 등기부채권액은 1,317,867,500원입니다. [cite: user provided info]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정도현

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-24

* 확정일자: 2021-09-06

* 대항력: 있음 [cite: user provided info]

3.3. 권리 분석 주요 내용

* 대항력 있는 임차인(정도현)이 존재합니다. [cite: user provided info]

* 물건명세서 상, 을구 1번 주택임차권(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2021.09.24, 확정일자 2021.09.06)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. [cite: user provided info]

* 집합건물 등기부 요약에서도 해당 주택임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 매수인이 보증금 120,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. [cite: user provided info]

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 네이처 건물 내 유사 면적(31.27㎡, 2021년 건축) 물건이 2026년 1월 8일 129,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 본건 물건과 가장 유사한 사례로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 지표가 됩니다. [cite: user provided info]

* 다른 다세대 주택 사례로는 2025년 4월 10일 59.39㎡ 물건이 46,000,000원에, 2026년 5월 29일 66.96㎡ 물건이 199,000,000원에 실거래되었습니다. [cite: user provided info]

4.2. 시세 비교 및 평가

본건 물건의 감정가는 207,000,000원입니다. 그러나 가장 유사한 네이처 건물 내 거래 사례는 129,000,000원 수준으로, 감정가 대비 약 37.7% 낮은 가격입니다. 이는 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. [cite: user provided info]

다만, 46,000,000원의 거래 사례는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특수한 상황이거나 오기일 가능성이 있습니다. [cite: user provided info]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 주위 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: user provided info]

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. [cite: user provided info]

* 교육: "고양송산중학교" 북동측 인근에 위치합니다. [cite: user provided info]

5.2. 주변 시설 정보 (혐오시설 등)

인근 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 일산서구 덕이동 인근에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 본건 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다. [cite: user provided info, 6]

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정도현 씨의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. [cite: user provided info]

이는 매수인의 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건 물건의 감정가(207,000,000원)와 유사 면적의 실거래가(129,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. [cite: user provided info]

입찰 시, 감정가를 기준으로 높은 가격에 낙찰받을 경우 시장 가격 대비 손해를 볼 위험이 있습니다.

6.3. 채권자 겸 임차인

강제경매 신청 채권자가 임차인(정도현)이라는 점은 흥미로운 부분입니다. [cite: user provided info]

이는 임차인이 자신의 보증금을 회수하기 위해 경매를 신청했을 가능성이 높으며, 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 인수하게 될 가능성이 더욱 커집니다.

7. 종합 의견

본건 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리적 리스크를 가지고 있습니다. [cite: user provided info]

또한, 감정가(207,000,000원) 대비 유사 면적의 실거래가(129,000,000원)가 현저히 낮아 시세 조사 및 재평가가 필요합니다. [cite: user provided info]

다만, 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점은 보증금 회수 가능성을 높일 수도 있지만, 인수 리스크 자체를 소멸시키지는 않습니다.

따라서 철저한 권리 분석과 더불어, 인수될 보증금을 포함한 실제 취득 비용을 고려한 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

가좌동 일대의 개발 계획 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있어 실수요자 측면에서도 고려될 수 있습니다.

8.2. 상대적 저가 매수 기회

만약 임차 보증금을 인수하더라도, 시장 가격에 비해 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 이는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 120,000,000원을 제외하고, 유사 면적의 최근 실거래가(129,000,000원) 및 감정가(207,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

가장 유사한 네이처 건물 내 실거래가 129,000,000원을 기준으로 삼되, 향후 잠재적 가치 상승 및 경매 특성상 경쟁 등을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

제시된 감정가가 시장 시세 대비 높다는 점과 임차 보증금 인수 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 유사 실거래가(129,000,000원)보다 높지만, 감정가(207,000,000원)보다는 낮으며, 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용이 과도해지지 않도록 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 인수되는 보증금 120,000,000원과 본인의 입찰가를 더한 총 부담액이 시장 가치 대비 적정한지 반드시 추가 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.