나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60424 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금산초등학교"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금산초등학교"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통됨. 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,

외 벽: 벽돌 및 타일붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 인테리어 마감 등
창 호: 하이샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(다세대주택)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 대상부동산 남측 ‘시청로’와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률> 임

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건의 등기사항전부증명서상 제2층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부상 층별사항에 1,2층으로 등재 되어 있으며, 현장 조사 시 복층으로 탐문 조사 되었으며, 대상 부동산 건축물 현황도를 기준하였을 때 복층으로 추정되는바 경매 진행 및 입찰시 대상 부동산의 내부 구조등에 대하여 반드시 재확인 하시기 바람.

■ 대상물건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경60424 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 2층 203호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 평가

감정가: 308,000,000원

토지면적: 95.05㎡ (약 28.74평)

토지지분: 95.05㎡ (약 28.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

건물지분: 63.11㎡ (약 19.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금산초등학교" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 대상 부동산은 단지 내 포장도로를 통해 남측 "시청로"와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설 유무

금산초등학교 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권, 2022-11-10, 20,000,000원. 본 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리의 기준이 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김종진

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입/확정일자: 2024-10-15

배당신고일자: 2025-04-07

대항력: 없음. 보증금 회수를 위해 배당요구를 하였으며, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 문경빈

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11, 확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음. 등기사항전부증명서상 주택임차권(을4)은 말소로 기재되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 기타 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건축물대장상 "트루아종 타운하우스" 103동으로, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제203호입니다. 2018년 건축 허가를 받아 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 파주시 금촌동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공된 71.93㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 14일 230,000,000원(약 320만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2017년 준공된 72.09㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 5일 185,000,000원(약 257만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 1990년 준공된 35.4㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 14일 60,000,000원에 거래되었으나, 이는 건축 연도가 오래되어 참고 가치가 낮습니다.

본건 물건의 전용면적은 63.11㎡(약 19.09평)이며, 건축 연도는 2018년~2021년 사이로 추정됩니다. 위 비교 사례들을 고려할 때, 시세는 대략 162,000,000원 ~ 202,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 308,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

대상 물건은 "금산초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위로 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내 설비

기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복층 구조 불확실성

등기사항전부증명서상 2층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 1, 2층으로 기재되어 있으며 현장 조사 결과 복층으로 추정됩니다. 이는 실제 사용 면적이 등기부상 면적보다 클 수 있다는 장점이 될 수 있으나, 내부 구조 및 법적 등재 사항에 대한 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

"HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보" 관련 사항은 본건의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경 내용은 구체적인 확인이 필요하며, 공동담보 물건의 추가적인 문제가 발생할 경우 채무 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 지상권 등 비말소 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 등기부상으로는 확인되지 않으나, 추후 발견될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축이며 초등학교와 편의시설이 인접해 있어 입지 조건은 양호합니다. 권리관계상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으나, 등기부상 2층으로 표기된 물건이 실제로는 복층 구조일 가능성이 높아 내부 확인이 필수적입니다. 또한, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특이사항은 추가적인 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여, 입찰 시 복층 구조 확인 및 특이사항에 대한 명확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물(2018년~2021년 준공 추정)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 초등학교 및 생활 편의시설이 인접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 복층 구조가 사실로 확인될 경우, 전용 면적 대비 실제 사용 공간이 넓어 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가를 바탕으로 산출한 시장 시세는 162,000,000원 ~ 202,000,000원 범위입니다.

본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

복층 가능성, 신축 연식, 양호한 입지 등을 고려하고, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 불확실성을 감안하여, 현 시세와 잠재적 가치를 종합적으로 판단했을 때, 220,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 시장 거래가보다 높지만, 감정가보다는 현저히 낮아 투자 메리트를 확보하려는 전략입니다. 다만, 복층 구조 확인 및 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.