나이스옥션 법원경매 고양 2025타경60851 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1302 백석역동문굿모닝힐1 102동 3층318호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 남동측 인근에 위치하고 있는 업무시
설 및 근린생활시설인 '백석역동문굿모닝힐1'(오피스텔)내 102동 3층 318호로서, 주위는 동
류형의 업무시설 및 근린생활시설인 오피스텔, 한국전력공사 등 관공시설, 일부 아파트단지
지대, 정비된 주택 및 주상혼용지대, 근린공원 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 지하철 3호선인 백석역이 소재하고 있
으며, 지선도로인 장백로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난
시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하3층, 지상10층 건물내의
3층 318호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

열병합 지역난방구조이며, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주차
장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 업무시설 및 근린생활시설 등 오피
스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 남동측 및 북동측으로 각각 포장도로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 구분건물(오피스텔)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 외관적인 관찰
사항 및 건축물대장상의 현황도면에 의거하여 후첨과 같이 도시하였으며 아울러, 인접
호수 거주민 등에 대한 탐문결과 주거용오피스텔로 조사되었으나, 보다 정확한 이용상
황에 대해서는 차후 재확인이 필요할 것으로 사료됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경60851 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1302 백석역동문굿모닝힐1 102동 3층318호

(신주소: 경기도 고양시 일산동구 장백로 20, 102동 3층 318호)

용도: 오피스텔 (업무시설/근린생활시설)

감정가: 123,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.18㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.18㎡ (약 2.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물지분: 45.87㎡ (약 13.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하3층, 지상10층 건물 내 3층 318호

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감

창호: 샷시창호

1.5. 건물 설비

열병합 지역난방, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기, 주차장 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석역' 남동측 인근에 위치한 '백석역동문굿모닝힐1'(오피스텔) 내 102동 3층 318호임.

주위는 유사한 업무시설 및 근린생활시설인 오피스텔, 한국전력공사 등 관공서, 아파트 단지, 주택 및 상가 혼용 지역, 근린공원 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 3호선 백석역이 소재하고 있음.

지선도로인 장백로 등 주요 도로가 지나고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 토지이용 및 도로상태

직사각형 형태의 평탄한 토지로서, 현재 업무시설 및 근린생활시설 등 오피스텔 건물 부지로 이용 중임.

건물의 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로에 접하여 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 권 임.

등기부등본상 말소기준권리는 갑9번 강제경매(권혁용, 2025-01-13 접수)임.

등기부상 총 채권액은 549,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권혁용 (권 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 있음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을8번 주택임차권(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.05.20., 확정일자 2022.05.02.)이 존재함.

해당 임차인의 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.4. 권리분석 종합

본건의 가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점임. 임차인의 보증금 130,000,000원 중 배당으로 충당되지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 백석역 인근 지역은 지하철 3호선 역세권을 중심으로 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역임.

한국전력공사 등 관공시설과 아파트 단지, 주택가 등이 혼재되어 있어 유동인구와 배후수요가 꾸준한 편임.

4.2. 건물 내 상권

건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설 용도로 사용되며, 다양한 업종의 사무실 및 상가가 입점해 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

백석역 주변 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통시설

지하철 3호선 백석역을 통해 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수함.

주변 주요 도로망 이용이 편리하여 자가용 이용 시에도 이동이 용이함.

5.3. 주거 및 업무 환경

오피스텔로 이용 중이며, 주변에 아파트 단지, 주택가, 근린공원 등이 있어 주거 환경으로도 비교적 양호함. 업무시설로서도 역세권의 입지적 장점을 가짐.

5.4. 주변 시설

주변에 한국전력공사 등 관공시설이 있으며, 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공함.

검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점임. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 매입 비용이 증가함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 '미상'으로 조사되었고, 내부구조 확인이 폐문부재로 이루어져 정확한 이용 현황은 추가 확인이 필요함. (탐문결과 주거용 오피스텔로 조사되었으나, 재확인 필요)

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 549,000,000원으로 감정가 123,000,000원에 비해 매우 높아 채무가 많은 상태임을 알 수 있음. 다만, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 백석역 역세권에 위치한 오피스텔(업무시설/근린생활시설)로, 입지 및 교통 환경이 우수한 편임.

건물 자체의 관리 상태 및 주변 환경은 양호하나, 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재함. 이는 감정가 123,000,000원을 초과하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

백석역이라는 주요 교통 허브에 위치하여 직장인 및 사업체들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

8.2. 복합 용도의 잠재력

업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능하며, 임차인 탐문 결과 주거용으로도 사용되는 점으로 미루어 다양한 용도로의 활용 가치를 지님.

8.3. 개발 가능성

일산 신도시 내 주요 상업지역에 위치하여 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원임.

다만, 본건은 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리이므로, 실질적인 매입 총액은 감정가를 초과하게 됨.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 130,000,000원을 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 산정해야 투자 가치를 확보할 수 있음.

보증금 인수액이 감정가를 초과하므로, 낙찰자가 최종 부담하게 될 금액은 입찰가 + (130,000,000원 - 배당받는 금액)이 되며, 이는 시장 시세와의 비교 분석을 통해 신중하게 결정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.