나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경84321 [1] 경기도 의정부시 낙양동 산74-2 임야 경매
매각기일: 2026-03-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경84321 [1] 경기도 의정부시 낙양동 산74-2 임야 경매
- 사건번호: 2024타경84321
- 주소: 경기도 의정부시 낙양동 산74-2
- 용도: 임야
의정부지방법원 경매1계 2024타경84321 | 소재지: 경기도 의정부시 낙양동 산74-2 | 감정가: 245,826,000원 | 최저가: 28,921,182원 | 용도: 임야
1. 물건 보고서
1.1. 사건 및 기본 정보
1.1. 1. 사건 내역
사건번호: 의정부지방법원 2024타경84321 (1)
경매구분: 부동산강제경매
1.1. 2. 소재지 및 용도
소재지: 경기도 의정부시 낙양동 산74-2
용도: 임야
1.1. 3. 토지 정보
토지면적: 5853.00㎡ (약 1770.42평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)
1.1. 4. 건물 정보
건물면적: 0.00㎡ (0평)
건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)
1.1. 5. 매각 대상 및 경매 구분
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산강제경매
1.1. 6. 채권자 정보
채권자: 서OOOOOOO
1.2. 감정평가 요약
1.2. 1. 위치 및 주위환경
본 건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "코스트코홀세일의정부점" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 시가지 주변 산림지대로서 제반 주위환경 보통임.
1.2. 2. 교통상황
본 건까지 차량 접근 불가능하며 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.
1.2. 3. 형태 및 이용상태
부정형의 남향 완경사의 자연림 임야임.
1.2. 4. 인접 도로상태
맹지임.
1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태
자연녹지지역, 전기공급설비(2012-09-10)(저촉), 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역.
1.2. 6. 기타사항
임대관계 : 미상.
기타 : 대부분 자연림 임야이며 북측 일부는 고압선이 통과하는 선하지임. 공부와의 차이 없음.
1.3. 입지조건
본 물건은 경기도 의정부시 낙양동에 위치하며, 대형 유통시설인 코스트코홀세일 의정부점 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 시가지와 인접한 산림지대로서, 자연환경과 도시 접근성을 동시에 갖춘 입지입니다. 다만, 본 건까지 차량 접근이 어려운 맹지이며, 남측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능한 수준입니다. 코스트코 의정부점이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 가장 중요한 권리사항은 '선순위지상권'이 다수 존재한다는 점입니다. 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리로, 특히 선순위로 설정된 경우 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있어 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이로 인해 토지의 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있으며, 지료 지급 등의 추가적인 의무가 발생할 가능성도 있습니다. 경매 절차상 이러한 선순위지상권의 정확한 내용과 인수 여부를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.
1.5. 상권분석
물건지 인근에 코스트코 의정부점이 위치하여 기본적인 상업시설 접근성은 양호한 편입니다. 해당 코스트코 지점은 의정부 지역 상권에서 중요한 역할을 하고 있으며, 이를 중심으로 관련 상권이 형성되어 있습니다. 하지만 본 물건지 자체는 임야이며 차량 접근이 어렵다는 점에서 직접적인 상업 활동이나 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 여부에 따라 잠재적인 상권 가치 변화를 지켜볼 필요가 있습니다.
1.6. 생활정보
본 물건지는 자연림 임야로서 직접적인 주거 생활에 따른 편의시설이나 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다. 다만, 남측 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 시 코스트코 의정부점 등 인근 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 의정부 시내 접근성을 고려할 때, 기본적인 생활 여건은 갖춰진 지역입니다.
1.7. 잠재적 리스크
본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
1. 선순위지상권: 다수의 선순위지상권이 존재하여 낙찰자가 인수하게 될 경우 토지 사용 및 수익에 큰 제약이 따릅니다. 이는 해당 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 요인입니다.
2. 맹지: 법정 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 불가하며, 건축 등 토지 활용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역 등 중첩된 규제로 인해 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 전기공급설비 저촉은 추가적인 개발 제한 요인이 될 수 있습니다.
4. 선하지: 북측 일부가 고압선 하부에 위치하여, 환경적, 미관상 좋지 않을 뿐만 아니라 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.
5. 혐오시설 근접 가능성: 의정부시 자일동 인근에 쓰레기 소각장 등 님비(NIMBY) 시설 이전 논의가 있었던 점을 고려할 때, 향후 지역 개발 과정에서 예상치 못한 혐오시설이 인접할 가능성도 배제할 수 없습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 경기도 의정부시 낙양동에 위치한 임야로, 감정가는 2억 4,582만 6천원입니다. 코스트코 의정부점 인근에 위치한다는 지리적 이점이 있으나, 차량 접근이 어려운 맹지이며, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다수의 개발 제한 규제가 적용되고 있습니다. 또한, 무엇보다 다수의 '선순위지상권'이 존재한다는 점은 낙찰자에게 인수될 경우 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 고압선 선하지에 위치한다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 제약 조건과 권리 문제를 감안할 때, 본 물건은 상당한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리의 정확한 내용을 파악하고, 개발 가능성 및 제약 조건을 면밀히 검토한 후에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.
1.9. 투자 포인트
본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
1. 입지: 코스트코 의정부점 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있으며, 장기적인 도시 확장 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
2. 저평가 가능성: 다수의 선순위지상권과 각종 규제로 인해 현재 시장 가치가 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 만약 선순위지상권을 해결할 수 있거나, 토지 이용 규제 완화 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
3. 개발 잠재력: 비록 현재는 제약이 많으나, 향후 용도지역 변경이나 개발 계획 수립 시 자연림 임야로서의 가치가 재조명될 수 있습니다.
단, 위 투자 포인트는 극복해야 할 리스크가 매우 크다는 점을 반드시 인지하고 접근해야 합니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매1계