나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5506 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제8층 제805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은
도로변의 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 건내 제8층 제805호로서
(사용승인일 : 2020. 2.28)

외 벽 : 외장석재 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감
창 호 : PVC이중창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기(1,000kg,15인승 3대), 화재탐지설비, 주차설비
스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지이며, 주상복합용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 보차도 구분된 도로폭 약 20미터, 북측 및 서측으로 약 6미터 정도의 도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)∼기호(3) 토지 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]
자세한 사항 별도확인:도시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+
건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)이며
기호(1)과 기호(2)는 도로(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5506 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제8층 제805호

용도: 오피스텔

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

건물 전용면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며,

부근은 도로변의 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존 (2020.03.05)

* 소유권이전 (2021.02.08)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023.09.15, 말소기준권리)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023.09.20)

* 강제경매개시결정 (김OO, 2024.10.30, 말소)

* 주택임차권 (김주섭, 2025.02.18, 270,000,000원, 인수)

등기부채권 총액: 270,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김주섭

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-22

* 확정일자: 2021-01-18

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

본건 경매의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2023.09.15)임.

주택임차권(김주섭, 보증금 270,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서,

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 매수인이 이를 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 건축물대장상 업무시설(근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택)로 기재되어 있으며,

사용승인일은 2020년 2월 28일임.

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상12층 규모이며, 본건은 이 중 제8층 제805호 오피스텔로 이용중임.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(3필지)는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속함.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽: 외장석재 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호: PVC이중창 등임.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기(1,000kg, 15인승 3대), 화재탐지설비, 주차설비, 스프링클러 등 되어 있음.

5.2. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 김주섭은 대항력(전입일자 2021.01.22, 확정일자 2021.01.18)을 갖추고 있으며,

보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

최근 실거래가(205,000,000원) 대비 임차 보증금이 매우 높아, 낙찰 후 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있음.

임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 기타 특이사항

* 정보에 '공동담보'로 기재되어 있어, 타 물건과의 연관성 확인 필요.

* 토지 및 건물 제시외 면적이 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으나,

가장 큰 위험 요소는 매수인에게 인수되는 270,000,000원의 임차 보증금임.

최근 실거래가 205,000,000원과 비교했을 때, 인수되는 보증금이 훨씬 높아 투자 시 총 실투입 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 매우 큽니다.

따라서, 본 건은 신중한 접근이 요구되며, 명도 및 보증금 관련 위험을 철저히 분석해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 연식으로 건물 관리 상태 양호 예상.

* 서울 금천구 내 오피스텔로서 기본적인 수요층 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 협상의 여지를 제공할 수 있으나, 보증금 부담이 가장 큰 리스크임.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 조건의 물건이 2026년 2월 5일 205,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 현재 시장 가치를 약 205,000,000원 ~ 230,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

본 건은 매수인에게 인수되는 임차인 김주섭의 보증금 270,000,000원이 존재합니다.

경매 절차에서는 입찰가(X)가 얼마이든, X가 270,000,000원 미만일 경우, 임차인은 X만큼을 배당받고 나머지(270,000,000원 - X)를 매수인이 인수하게 됩니다.

결과적으로, 낙찰 시 매수인의 총 실투자 금액은 대략 270,000,000원이 됩니다 (입찰가 + 인수되는 보증금).

이는 현재 추정되는 시장 가치보다 높은 금액이므로, 투자로서의 매력은 매우 낮다고 판단됩니다.

'인수 보증금'을 제외하고 본 건의 부동산 자체 가치에 대한 입찰가를 산정한다면,

최근 실거래가 205,000,000원을 기준으로, 경매 위험성을 고려하여 10% ~ 20% 가량 할인된 수준을 고려할 수 있습니다.

이 경우, 예상 입찰가는 164,000,000원 ~ 185,000,000원 범위가 될 수 있습니다.

만약 170,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인은 170,000,000원을 배당받고, 매수인은 100,000,000원의 보증금을 인수하게 됩니다.

총 실투자 금액은 170,000,000원(입찰가) + 100,000,000원(인수 보증금) = 270,000,000원이 됩니다.

이처럼 총 투자 비용이 시장 가치보다 높아지는 상황이므로, 수익성을 확보하기 어렵습니다.

따라서, 투자 위험을 최소화하기 위해서는 매우 보수적인 입찰가를 고려해야 하며,

총 투자 비용 270,000,000원을 기준으로, 입찰가는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 제한하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 건은 전문가의 심층 분석 및 명도 협상 전략 수립 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.