나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2163 [1] 서울특별시 금천구 독산동 970-30 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경2163 [1] 서울특별시 금천구 독산동 970-30 상가주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경2163 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로148길 43 | 감정가: 2,376,067,900원 | 최저가: 1,216,546,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 상가주택으로, 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 이OO의 소유이며, 채권자는 관OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 감정가는 2,376,067,900원으로 평가되었습니다. 건물은 2019년 8월 1일에 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조 4층 건물입니다.

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 220.30㎡ (약 66.64평)

건물면적 (주용도): 435.91㎡ (약 131.86평)

제시외 건물면적 (부합물): 141.00㎡ (약 42.65평)

총 연면적 (주용도 + 제시외): 576.91㎡ (약 174.52평)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 금천구 독산동 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치한 제2종일반주거지역(7층이하) 내 주상용 건물입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 별빛남문시장 등이 혼재된 일반적인 주거지역 환경입니다. 차량 출입은 가능하며, 서측 시흥대로와 동측 독산로를 운행하는 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용은 무난합니다. 현재 1호선 독산역이나 가산디지털역은 다소 원거리에 있으나, 신안산선이 개통될 경우 인근에 전철역이 신설될 예정이어서 미래 교통 환경 개선에 대한 잠재력이 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 건물은 주상용 건물로 1층은 근린생활시설(중화식당, 식자재 소규모물류장)로 임대 중이고 2~4층은 다중주택(총 12개 호실 내외)으로 구성되어 있습니다. 주위에는 별빛남문시장 등 상업 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 상권입니다. 1층 상가의 임차인이 비교적 명확하며, 주거용 부분은 다중주택 형태를 띠고 있어 임대수익 확보에 용이한 구조입니다.

2.3. 생활 정보

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경보호구역(문성초등학교 인근)에 해당합니다. 위생 및 급배수 시설을 갖추고 있으며, 개별난방(도시가스 보일러) 방식을 채택하고 있습니다. 주위환경이 단독주택, 다세대주택 등과 인접해 있어 기본적인 정주 여건은 보통 수준입니다.

2.4. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 건물 감정평가요항표에 기재된 **임차권등기명령** 설정 내역입니다. 총 4개 호실(202호, 203호, 302호, 305호)에 대해 주택 임차권이 설정되었으며, 이들의 보증금 합계는 최소 630,000,000원입니다. 이 임차인들은 대항력을 주장할 가능성이 높으므로, 낙찰자는 **명도(건물 인도)** 시 이들의 권리 관계(대항력 유무 및 최우선 변제권)와 배당 여부를 철저히 확인하여 인수해야 할 보증금이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 또한, 전체 임대 내역은 미상으로 탐문되고 있으므로, 실제 임차인 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 위반 건축물 리스크: 본 건물은 집합건축물대장 상 **위반건축물**로 표기되어 있습니다. 특히 제시외 건물인 기호 (ㄱ) 4층 증축분(약 45㎡, 주거용)과 기호 (ㄴ) 옥상층 증축분(약 60㎡, 주거용 501호)이 이에 해당합니다. 위반건축물은 이행강제금 부과 대상이며, 향후 건축물대장 정리(원상복구) 시까지 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

2) 임대차 리스크: 상기 권리 분석에서 언급된 바와 같이, 임차권등기명령이 설정된 임차인 4인을 포함하여 전체 임차인에 대한 **명도 리스크**와 **인수 보증금 리스크**가 존재합니다.

2.6. 혐오시설 분석

제시된 감정평가서 및 공적인 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 특별히 주거 환경에 큰 영향을 미치는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 투자 결정 전에는 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급의 상가주택으로, 토지면적 220.30㎡(약 66.64평), 연면적 약 576.91㎡(약 174.52평) 규모의 안정적인 수익형 부동산의 형태를 갖추고 있습니다. 특히 신안산선 개통 예정이라는 호재가 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 4개 호실에 대한 임차권등기명령 설정 및 4층/옥상 부분의 위반건축물 표기는 투찰 전 반드시 해결 방안을 모색해야 하는 중대한 리스크입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 신안산선 개통(예정) 호재로 인한 미래 교통 환경 개선 기대.

수익 안정성: 1층 상가 및 2~4층 다중주택으로 구성되어 있어 비교적 안정적인 월세 수입을 창출할 수 있는 수익형 부동산 구조.

신축급 건물: 2019년 건축물로 별도의 대규모 수리 없이 즉시 임대 운영 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계