나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6462 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6462 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2024타경6462 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로7라길 22, 제103동 제3층 제303호 (공항동, 웰스캐슬) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 115,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6462 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 15.11제곱미터 (약 4.57평)

건물면적 (전용): 25.92제곱미터 (약 7.84평)

사용승인일: 2017.07.25.

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 분석

본건은 서울 지하철 5호선 송정역 북측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역이 모두 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 수준입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 강OO 소유자의 채무로 인해 김OO 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 소유자와 채무자가 강OO으로 동일하므로, 복잡한 지분 경매나 법정지상권 등의 권리관계 발생 가능성은 낮고, 일반적인 채무 변제를 위한 강제집행의 성격을 가집니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물 전체를 취득하는 데 문제가 없습니다.

다만, 임대관계는 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 입찰 전 반드시 재확인해야 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

2. 세부 분석 및 투자 제언

2.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 공항동 지역은 송정역을 중심으로 주거 및 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)으로 지정되어 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 병원, 마트, 식당 등의 근린생활시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

건물 자체는 2017년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 철근콘크리트조 및 승강기 설비 등을 갖추고 있어 건물 자체의 이용 상태 및 설비 내역은 양호합니다.

2.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공항 주변 제한사항'입니다. 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면) 내에 위치하고 있어, 향후 증축이나 재건축 시 높이 제한(제2종일반주거지역(7층이하) 제한과 별개)이 적용됩니다. 이는 토지의 개발 잠재력을 일정 부분 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 공항과 인접한 지리적 특성상 소음 등 환경적 요인을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

현재 제출된 정보상 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으나, 공항 관련 시설의 영향권에 있음을 인지해야 합니다.

2.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 송정역 역세권에 위치한 비교적 신축의 소형 다세대주택으로, $1 \text{인} \text{가} \text{구}$ 또는 신혼부부의 실거주 및 안정적인 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다. 공항 관련 규제가 있으나, 이는 이미 건물의 용도 및 높이에 반영된 상태로 현재 이용에 직접적인 제약은 없습니다. 감정가가 2억 2천 5백만원으로 책정되어 있어, 주변 시세 및 낙찰가율을 면밀히 분석한다면 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 지하철 5호선 송정역 초역세권 입지로 우수한 교통 편의성.

2. 2017년식의 비교적 신축 건물 상태 및 양호한 설비 내역 (승강기 포함).

3. 소형 면적 (전용 약 7.84평)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

4. 강제경매로 권리관계가 단순할 것으로 예상되며, 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 소유권 취득 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계