나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경6462 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "지하철5호선 송정역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 송정역이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제303호로서
(사용승인일: 2017.07.25),
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대)"임.
(후첨 "내부구조도" 참고.)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "부정형"의 토지로서,
"도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경6462 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1376 웰스캐슬 제103동 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 225,000,000원 (금 이억 이천오백만원)

토지면적: 15.11㎡ (약 4.57평)

건물면적: 25.92㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건축물 정보

건물명: 웰스캐슬 (DH팰리스로도 알려짐)

동/호수: 103동 303호

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

사용승인일: 2017년 07월 25일

건축규모: 지하1층, 지상6층 중 제3층

총 세대수: 50세대 (웰스캐슬 단지 기준)

1.3. 토지 이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(2곳), 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2017-08-02

* 소유권이전: 2017-12-28 (강종수)

* 주택임차권: 2022-12-02 (김수진, 보증금 200,000,000원, 전입 2017-12-20, 확정 2022-05-16, 말소: 인수)

* 가압류: 2020-07-29 (주택도시보증공사, 345,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-01-13 (김수진, 200,000,000원) - 말소

* 기타 압류(강서구, 국민건강보험공단)는 말소되었습니다.

* 총 등기부채권액: 545,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김수진

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-20

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2022-12-02

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 '주택임차권'에 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2017.12.20., 확정일자 2022.05.16.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 기반)

입력된 JSON 데이터를 분석한 결과, 동일 단지(DH팰리스/웰스캐슬)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일, 29.48㎡(약 8.9평) 물건이 26,700만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 29.84㎡(약 9.0평) 물건이 30,000만원에 거래되었습니다. (주소상 강서구 표기이나 동작구로 표기된 사례가 있어 확인 필요)

* 2026년 5월 4일, 인근 다른 단지(유원펠리체, 2016년식) 40.04㎡(약 12.1평) 물건이 26,000만원에 거래되었습니다.

본건은 25.92㎡(약 7.84평)의 면적을 가진 도시형생활주택으로, 최근 매매 사례들을 고려할 때, 같은 단지 내 유사 면적의 경우 대략 26,000만원에서 30,000만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 교통: 지하철 5호선 송정역 도보 접근 가능, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 환경 조사 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 별도로 분류되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 공항 관련 시설(예: 소음)에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김수진 씨의 존재입니다. 등기부등본 상 '주택임차권'에 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서 상에서도 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있습니다. 임차인의 보증금은 200,000,000원이며, 이를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 공항 관련 제약

중요시설물보호지구(공항)에 해당하므로, 항공기 소음 등 공항 이용과 관련된 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 송정역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되어 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 건물 상태 또한 사용승인일이 2017년으로 신축에 가까워 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 이는 본건의 매력도를 현저히 떨어뜨리는 주요 요인입니다. 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 경우, 감정가 225,000,000원과 현재 시세(약 26,000만원~30,000만원)를 감안했을 때, 매수인의 실질적인 총 투입 비용은 매우 높아질 수 있습니다. 따라서 본 물건은 인수되는 임차 보증금 부담으로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. (단, 임차인 인수 부담 고려 시 해석 달라짐)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 물건입니다. 이 점을 고려할 때, 실질적인 매수인의 총 지출 금액은 보증금 인수분과 낙찰가를 합한 금액이 됩니다.

* 최근 시세: 약 26,000만원 ~ 30,000만원

* 감정가: 225,000,000원

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하여 매수인이 200,000,000원을 인수해야 한다면, 매수인의 총 지출액은 낙찰가 + 200,000,000원이 됩니다. 현재 시세 범위(26,000만원~30,000만원)와 비교했을 때, 보증금 인수 부담을 감안하면 신규 투자로서의 매력은 현저히 떨어집니다.

보수적으로 접근하여, 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 최선의 가정 하에 (이는 현실적으로 발생 가능성이 낮음) 시세 하단을 고려한다면, 200,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 실제로는 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 해당 금액으로 입찰 시 상당한 위험을 감수해야 합니다. 따라서 본건의 경우, 투자자는 임차인과의 협의, 명도 가능성, 및 최종 인수 보증금 액수를 명확히 파악한 후, 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권장 입찰가는 실질적인 인수 비용을 감안하여 결정될 것이나, 현재 정보만으로는 일반적인 시세 대비 권장 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.