나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112176 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물 큐브원, 제3층 제303호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선
(화곡역)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2020.12.29)
외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비
관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경112176 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호

건물명: 큐브원

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층 건물 중 제3층 제303호

사용승인일: 2020년 12월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(화곡역)이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을3 근저당권 (2021년 09월 23일, 채권최고액 52,000,000원)이 말소기준권리로서, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

주택임차인 오찬수(마스킹: 오 )이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 237,000,000원, 전입일자 2021년 04월 12일, 확정일자 2021년 02월 22일입니다.

본 건은 임차인 오찬수가 강제경매를 신청한 사건입니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

이는 중요한 인수사항으로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인해야 합니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 289,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다. 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통 편의성이 좋으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 서비스 시설이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 도시가스에 의한 난방 설비, 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 신월초등학교가 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 주변으로는 다수의 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 237,000,000원입니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로 총 실투자금액이 증가할 수 있습니다. 임차인이 경매 신청자이므로 변제받으려는 의지가 강하지만, 낙찰가에 따라 변제율이 달라질 수 있습니다.

6.2. 지역 제한 관련 리스크

본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 김포공항과 인접하여 항공기 소음의 영향권에 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 공항의 영향권에 속해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 입지입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액에 가까운 금액을 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 본 건의 가장 큰 투자 리스크입니다. 임차인이 경매 신청자라는 점은 긍정적인 요소로 볼 수도 있으나, 배당 과정에서 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 매수인의 추가 부담이 발생합니다. 공항 관련 구역 지정은 향후 재산 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소규모 주택 정비 관리지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월에 거래된 M펠리체(830-5, 2018년식, 37.05㎡)의 경우 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 8,097,152원/㎡의 시세를 나타냅니다.

본 물건은 전용면적 23.66㎡로, M펠리체보다 작지만 건물 연식이 2020년으로 더 신축입니다.

감정가는 247,000,000원으로, 이는 단위 면적당 약 10,439,560원/㎡에 해당합니다.

임차인의 보증금이 237,000,000원이라는 점은 본 물건의 시장 가치가 최소한 보증금 수준 이상임을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 247,000,000원이며, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 237,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본 건의 입찰가는 임차인 인수 보증금을 고려하여 총매수 비용이 과도해지지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

임차인이 경매 신청자이므로 보증금 회수에 가장 큰 이해관계를 가지며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성도 있습니다. 이 경우 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없습니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 245,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 배당 상황, 기타 유사 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.