나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112176 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112176 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29 큐브원 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2024타경112176 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로18길 44-34(화곡동), 제3층 제303호 (화곡동, 큐브원) | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 126,464,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경112176 (1)호이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각이며, 소유자는 이OO, 채권자는 오OO입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 1087-29에 위치한 '큐브원' 제3층 제303호 다세대주택입니다.

감정가는 247,000,000원으로 산정되었으며, 2020년 12월 29일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지 면적은 14.74㎡ (약 4.46평), 건물(전용) 면적은 23.66㎡ (약 7.16평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 3층에 해당합니다. 주요 설비로 도시가스 난방, 급배수, 위생설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 세장형의 토지 위에 도시형 생활주택(다세대주택)이 건축되어 있으며, 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다. 검색 결과에 따르면, 화곡역까지는 도보로 약 10분 정도 소요됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 (Zoning)

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 높은 밀도의 주거 개발이 가능한 지역입니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제를 받는 지역이므로, 향후 재개발 또는 증축 시에는 관련 법규의 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 정비 사업의 가능성도 존재합니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 법원에 강제집행을 신청하여 개시된 경매를 의미합니다.

등기부상 권리 관계:

경매 신청은 채권자 오OO의 강제경매에 의한 것이며, 이는 현 소유자 이OO의 채무 불이행에 기인합니다.

현재까지 제시된 자료만으로는 말소기준권리(최선순위 설정일자)를 확인할 수 없으나, 강제경매의 경우 해당 권리 분석이 필수적입니다.

가장 중요한 점은 '임대관계가 미상'이라는 특이사항입니다. 매수인은 임차인의 유무, 있다면 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부, 그리고 보증금 액수 등을 반드시 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다. 이 점이 향후 명도(점유 이전)에 가장 큰 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주거 수요는 높은 편이며, 화곡역 상권을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추어져 있습니다. 소형 주택이 많은 지역 특성상 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

주변에 "신월초등학교"가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 도보 2분 거리에 GS25 편의점, 도보 3분 거리에 버스정류장 및 코인세탁방, 도보 8분 거리에 화곡중앙시장이 위치하는 등 생활 편의성이 높습니다. 특히, 강서케이병원, 나누리병원 등 의료 시설도 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 잠재적 리스크

주요 공공 자료 및 주변 검색 결과만으로는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역의 특성상 주차 공간의 부족이나 소음 문제는 상존할 수 있습니다.

잠재적 리스크는 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 제3종일반주거지역이지만 공항 관련 규제로 인해 향후 재건축/정비사업 진행 시 용적률 등의 제한을 받을 수 있다는 점입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 2020년 말에 준공된 비교적 신축 다세대주택이며, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 7평대 소형 평형은 최근 1~2인 가구의 증가 추세와 맞물려 임차 수요가 꾸준하며, 높은 전월세 전환율을 기대할 수 있습니다. 감정가가 2억 4,700만 원으로 책정되어 있으며, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 5호선 화곡역과 인접하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

둘째, 신축 효과: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 유지보수 비용 부담이 적습니다.

셋째, 소형 주택 수요: 서울 내 소형 주택, 특히 역세권 신축급 다세대는 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 핵심 투자처입니다.

넷째, 제3종일반주거지역: 비교적 높은 개발 밀도를 허용하는 제3종일반주거지역에 속하여 장기적으로 정비 사업의 잠재력을 가집니다.

다만, 입찰 전 반드시 **임차인 현황 및 대항력 여부를 철저히 분석**하고, 명도 과정에 소요될 시간과 비용을 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계