나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150383 [1] 서울특별시 구로구 구로동 476-44 화원빌라 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150383 [1] 서울특별시 구로구 구로동 476-44 화원빌라 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경150383
• 주소: 서울특별시 구로구 벚꽃로78길 19-7, 제2층 제201호 (구로동, 화원빌라)
• 감정가: 279,000,000원
• 최저가: 223,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경150383 | 소재지: 서울특별시 구로구 벚꽃로78길 19-7, 제2층 제201호 (구로동, 화원빌라) | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경150383 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 확인됩니다.

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 476-44 화원빌라 제2층 제201호입니다.

감정가는 279,000,000원입니다.

건물 면적(전용면적)은 55.62제곱미터(약 16.82평)이며, 토지 면적은 33.32제곱미터(약 10.08평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 경매 관계자 현황

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 이OO입니다.

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자의 채권을 회수하기 위해 진행되는 물건입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울 구로구 구로동 소재 '화원어린이공원' 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

주변에 '화원어린이공원'이 있어 주거 환경은 보통 수준이며, 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 기본적인 차량 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 일부 존재합니다.

제2종일반주거지역은 비교적 높은 밀도의 주택 건설이 가능한 지역으로, 재산 가치 및 개발 잠재력 측면에서 보통 이상의 가치를 가집니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 환경

주위가 다세대 및 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 생활에 필요한 기본적인 소규모 상권(마트, 식당, 편의시설 등)은 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

상권의 규모는 대형 상권보다는 동네 생활 상권의 형태일 것으로 보입니다.

3.2. 생활 정보

교육 시설, 의료 시설, 관공서 등은 주변 지역을 기반으로 이용 가능할 것으로 보이나, 구체적인 도보권 시설 확인을 위한 현장 조사가 필요합니다.

주변에 '화원어린이공원'이 위치하여 가벼운 산책이나 휴식 공간 이용에는 유리한 환경입니다.

4. 권리 분석

4.1. 사건 개요 및 등기부 분석 (제시된 정보 기준)

본 경매는 '부동산강제경매' 사건입니다.

강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 집행권원을 얻어 진행하는 경매로, 법원의 집행에 따라 매각되는 물건입니다.

제시된 정보상으로는 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 권리 관계가 단순해 보일 수 있습니다.

4.2. 추가 확인 사항

제시된 정보만으로는 선순위 임차인의 존재 여부, 말소기준권리 이후의 후순위 권리 관계 등 매수자가 인수해야 할 권리(인수주의)를 완벽히 파악할 수 없습니다.

최종 입찰 전에는 반드시 법원 기록 열람을 통해 임차인 현황, 배당 관계, 말소되지 않는 등기부상 권리 등을 철저히 분석해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 드라이비트 마감 등 외벽 상태는 현장 확인이 필요합니다.

내부 이용 상태는 공부상 다세대주택이나, 주거 용도로서의 유지 보수 상태와 누수 여부 등을 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

5.2. 명도 리스크

강제경매의 경우, 채무자(소유자)가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 명도(인도명령) 절차 진행 시 예상치 못한 저항이나 시간적 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인이 있을 경우, 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 및 환경 리스크

제시된 정보에는 혐오 시설에 대한 언급이 없으나, 주거 환경에 영향을 미치는 고압선, 변전소, 폐기물 시설, 공장 밀집 지역 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

(본 보고서 작성 시점에는 주변 혐오 시설 검색 결과가 제공되지 않아, 현장 확인을 통한 리스크 점검이 필수적입니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 구로동 소재의 다세대주택으로, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 가치가 일정 수준 보장됩니다.

감정가는 279,000,000원으로 설정되어 있으며, 비교적 평탄한 지형에 대중교통 이용이 보통 수준인 전형적인 서울 내 주거 지역 물건입니다.

건물 전용 면적 55.62제곱미터는 방 2~3개 규모의 실속형 주거 형태로, 실수요층의 선호도가 있을 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 안정적인 주거 지역: 아파트 및 다세대 등이 혼재된 주거 지역으로, 임대 수요 및 실수요 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

B. 입찰가 조정 가능성: 강제경매 물건 특성상 권리분석이 비교적 단순하나, 명도 리스크를 감안하여 1회 이상 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.

C. 소액 투자 접근성: 감정가가 3억 미만으로, 서울 내 부동산 경매 물건 중 비교적 소액으로 접근 가능한 투자 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계