나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8463 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1030-3 라동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.08.11

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 2층으로
<사용승인일 : 2018.01.11.>
외벽 : 스타코마감, 제주석붙임 등
내벽 : 페인팅마감, 타일붙임, 벽지마감 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창, 시스템창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 1, 2층 공히 발코니 확장됨.

- 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

건물만 매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경8463 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 1030-3 라동이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 246,880,200원입니다.

토지 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적은 95.69㎡(약 28.94평)입니다.

본 경매의 매각 대상은 건물만 해당하며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

건물 사용승인일은 2018년 1월 11일입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 공동담보, 법정지상권, 건물만 매각이 명시되어 있습니다.

1.1. 건축물 정보

건축물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크 지붕을 갖춘 2층 단독주택입니다.

외벽은 스타코 마감과 제주석 붙임 등으로 시공되었으며, 내벽은 페인팅, 타일, 벽지 마감 등입니다.

바닥은 마루 마감과 타일 붙임 등으로 이루어져 있습니다.

창호는 하이샷시창 및 시스템창호가 설치되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 천장형 시스템 에어컨, 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1층과 2층 모두 발코니가 확장되었습니다.

건물 공부 상 특별한 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리에 위치하고 있습니다. 애월읍은 제주시 서부에 위치하며 아름다운 해안선과 자연경관으로 유명한 지역입니다.

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거 지역으로 추정됩니다.

교통망으로는 차량 이용 시 제주시 주요 지역 및 공항 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

주변 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 애월읍 내 일반적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 건물만 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다.

건물 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존은 주식회사 빛뜰 명의로 되어 있습니다.

을구 3번의 전세권설정(주식회사 아이티센, 420,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리인 3번전세권변경 공동담보목록과 갑구 5번의 임의경매(주식회사 아이티센글로벌, 420,000,000원)는 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 420,000,000원입니다.

임차인 현황에 따르면, 주식회사 아이티센글로벌이 보증금 420,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.1. 법정지상권 관련

본 건은 건물만 매각 대상이며, 건물대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하며, 협의가 원만치 않을 경우 건물 철거의 위험까지 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 애월읍 광령리 일대는 관광객 유입이 많은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

제공된 주변 매매 정보(그랜드빌, 광령캐슬, 제일빌리지)는 모두 연립 또는 다세대 주택으로, 본 건과 유사한 주거 형태의 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

건축연도 2017년~2018년의 주택이 1억 9천 5백만 원에서 2억 4천 5백만 원 사이에 거래된 점을 볼 때, 해당 지역의 주택 시세는 이와 유사한 수준에서 형성될 것으로 추정됩니다.

본 건은 2018년 준공된 단독주택으로, 비교적 신축에 속하나 건물만 매각되는 특성상 토지 사용 권리를 어떻게 확보하느냐에 따라 상권 내에서의 활용 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 단독주택으로, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조와 현대적인 마감재(스타코, 제주석, 징크 등)가 사용되었습니다.

내부에는 시스템 에어컨과 가스보일러가 설치되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

또한 1, 2층 발코니 확장은 내부 사용 면적을 넓혀주는 효과가 있습니다.

주변 임대차 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 토지 소유권이 없어 토지 사용료(지료) 발생 또는 토지 소유자와의 분쟁 가능성이 상존합니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 이는 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립하면 건물 소유자는 토지 사용에 대한 대가(지료)를 토지 소유자에게 지급해야 합니다. 지료 결정이나 법정지상권 성립 자체에 대한 다툼이 발생할 수 있으며, 최악의 경우 건물 철거의 위험까지 발생할 수 있습니다.

* 소유권 및 토지 소유자의 불확실성: 건물 등기부상 소유권자는 확인되나, 토지 소유자에 대한 정보는 본 건 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.

* 토지와의 분리: 건물만 독립적으로 운영하기에는 토지 소유권 부재로 인한 제약이 큽니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 건물만 매각되고 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 건물만으로는 토지 사용 권리 확보가 불확실하므로 향후 건물 활용 및 가치 측면에서 상당한 불확실성이 존재합니다.

법정지상권의 성립 여부 및 예상되는 지료 수준, 토지 소유자와의 협상 가능성 등을 면밀히 조사하고, 이에 따른 리스크를 감수한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)입니다.

* 제주도 내 인기 지역인 애월읍에 위치합니다.

* 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물만 매각되며 토지 소유권이 없고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크는 건물 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 감정가(246,880,200원)에서 상당한 폭의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 데이터를 고려할 때, 2018년 건축된 67.56㎡(약 20.4평) 면적의 다세대 주택이 2억 4천 5백만 원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 이보다 넓은 95.69㎡(약 28.9평) 면적을 가지고 있으나, 건물만 매각되는 점과 법정지상권의 불확실성을 감안하면 거래 사례의 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다.

법정지상권 리스크를 고려하여 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 7천만 원에서 2억 1천만 원 사이로 제안하며, 최종 입찰가는 본인의 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

* 건물 면적: 95.69㎡ (약 28.94평)

* 감정가: 246,880,200원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.