나이스옥션 법원경매 순천 2025타경561 [1] 전라남도 순천시 해룡면 복성리 694 순천복성지구한신더휴 301동 지하1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 복성리 소재 성가롤로병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보 통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상1층 건물 내 301동 지하1층 104호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설임.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2018-11-29), 지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 소공원 (2018-11-29)(저촉) , 소공원(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 완충녹지(저 촉) , 중로 1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(녹지 지역(전축종제 한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공 항시설법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경561 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천두레신용협동조합

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 복성리 694 순천복성지구한신더휴 301동 지하1층104호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 421,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.23㎡ (약 14.29평)

토지지분: 47.2306㎡ (약 14.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.22㎡ (약 23.06평)

건물지분: 76.22㎡ (약 23.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하1층, 지상1층 건물 내 301동 지하1층 104호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 새시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 복성리 소재 성가롤로병원 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 주변 환경

단지 내 녹지 공간 및 산책로가 잘 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 단지 내 상가 형성은 미비하여 일부 생활 편의시설(마트 등) 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있다는 의견이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 09월 06일 접수된 순천두레신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 최영산 소유권이전 (갑2, 2022-09-06)

* 순천두레신용협동조합 근저당권 (을1, 2022-09-06, 말소기준권리)

* 정가영 가압류 (갑5, 2025-03-05)

* 순천광양축산업협동조합 가압류 (갑6, 2025-06-26)

* 순천두레신용협동조합 임의경매 (갑7, 2025-07-28)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 아파트 단지 내 상가 또는 인근 상가 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 주변 주거 단지를 배후로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

4.2. 지역적 특성

본건 소재지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 지역 계획에 따른 개발 및 제한사항을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 성가롤로병원 등 의료시설이 인접해 있으며, 버스정류장 등 대중교통 이용이 용이합니다. 다만, 단지 내 상업 시설이 부족하여 일부 생필품 구매는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 녹지

지역 토지이용계획상 소공원, 경관녹지, 완충녹지 등이 계획되어 있어 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다. 학교와의 관계는 '상대 보호구역'으로 명시되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 실제 현황 조사를 통해 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획

다양한 용도지역 및 지구단위계획구역, 녹지 관련 구역(경관녹지, 완충녹지, 소공원) 등에 저촉되어 있어 향후 건축 행위 또는 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 상권 활성화

주거 단지를 기반으로 한 상권 특성상, 업종 선택 및 경쟁 환경에 대한 신중한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 해룡면의 신축 아파트 단지 내 근린상가로, 비교적 신축 건물이면서도 감정가 대비 토지 및 건물 면적을 고려할 때 경매 시 적정 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 일부 잔존 권리 및 복잡한 토지 이용 계획은 사전에 철저히 검토해야 할 부분입니다. 주변 주거 단지를 배후로 하는 업종이라면 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 유지보수 비용 절감 기대

* 아파트 단지 내 상가로 고정적인 배후 수요 기대

* 주변 병원, 녹지 등 생활 편의 및 쾌적성 확보

9. 예상 입찰가

감정가 421,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 336,800,000원 ~ 378,900,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현황 조사 결과 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.