나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33401 [1] 전라남도 영광군 군남면 포천리 430-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 군남면 포천리 소재「군남중학교」서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 점포, 단독주택, 학교, 관공서 등이 소재하는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상,
계획관리지역, 자연취락지구, 고등학교(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록상 매각지분 공유자 「정의현」지분만의 평가이며, 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하였으며, 면적사정은 지분비율에 의하였음.
㉡ 임대관계는 미상임.
㉢ 본건 토지는 토지이용계획확인원상 ‘소로, 고등학교’에 일부 저촉되어 있어 저촉면적은 지적도면을 통하여 개략적으로 산출하였으며, 개별요인 비교시 행정적조건에 반영하여 평가하였음.
㉣ 본건에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 건으로,
(현황 목조 함석지붕)

외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내 벽: 벽지, 타일마감 등,
창 호: 샷시 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '목조 시멘트 기와지붕'이나 현황 '목조 함석지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록상 매각지분 공유자 「정의현」지분만의 평가이며, 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하였으며, 면적사정은 지분비율에 의하였음.
㉡ 임대관계는 미상임.
㉢ 본건 건물에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.(단, 매각지분에 한함)
지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)
목록2. 건물은 공부상 '목조시멘트 기와 지붕'이나 현황 '목조 함석지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33401 (1)

* 소재지: 전라남도 영광군 군남면 포천리 430-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 83,659,180원 (836.5918만원) (전체 물건 기준 추정)

* 토지 면적: 458.80㎡ (약 138.79평)

* 토지 지분 면적: 76.48196㎡ (약 23.13평) (전체 토지의 약 16.67%)

* 건물 면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

* 건물 지분 면적: 9.92㎡ (약 3.00평) (전체 건물의 약 16.67%)

* 매각 대상: 기타 (공유 지분)

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 형식적경매, 공유자 우선매수 신고, 지분 매각, 특별 매각 조건 (공유자 우선매수권 1회 제한)

* 주의사항: 일괄 매각 (단, 매각 지분에 한함), 제시외 건물 포함 (단, 매각 지분에 한함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전라남도 영광군 군남면 포천리에 소재하며, 주변에는 주상용 건물, 점포, 단독주택, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 「군남중학교」 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형의 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 고등학교(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(금지지역, 양, 사슴, 말, 소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 등), 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 2008년 2월 15일 정선광의 소유권 이전(갑2)이 있으며, 2025년 7월 18일 정의현 외 5명의 상속에 의한 소유권 이전(갑3)이 있었습니다. 이후 3번 정의현을 제외한 공유자 전원의 지분 전부 이전(매매)이 한기호에게 이루어졌습니다(갑4). 본 경매의 말소기준권리인 3번 정의현 지분 임의경매(갑5)는 2025년 7월 25일에 접수되었습니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 정선광의 소유권 이전(갑2), 정의현 외 5명의 상속에 의한 소유권 이전(갑3), 한기호에게 공유자 전원의 지분 전부 이전(갑4)이 확인됩니다. 본 경매의 말소기준권리인 3번 정의현 지분 임의경매(갑5)가 건물에도 동일하게 존재합니다.

* 말소기준권리: 2025년 7월 25일 접수된 3번 정의현 지분 임의경매입니다. 이보다 선순위 권리는 말소되지 않으나, 후순위 권리 및 기타 이해관계인들의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 공유자 우선매수: 본건은 공유물 분할을 위한 형식적 경매로, 공유자 우선매수 신고가 수리되었으며, 이는 1회로 제한됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 및 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대에 위치하며, 직접적인 상업 밀집 지역이라기보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 주변에 군남중학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

* 구체적인 상권 분석을 위해서는 주변의 인구 통계, 소비 성향, 경쟁 업종 현황 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 군남면 소재지 내 관공서, 금융기관, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 군남중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다른 학교 시설도 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 군남면 내 보건소 등 기본적인 의료시설 이용이 가능하나, 종합병원 등은 영광읍 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건 북측으로 도로와 접해 있으며, 주거 용도의 단독주택과 상가 등이 혼합된 지역으로 조용한 편의시설 접근성을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황 불일치: 공부상 건물 지붕은 '목조 시멘트 기와 지붕'이나, 현황은 '목조 함석지붕'으로 확인되어 건축물대장과의 차이가 있습니다. 이는 추후 건물 관련 신고 또는 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 존재하며, 평가에 반영되었으나 경매 진행 시 소유권 및 일괄 경매 여부에 대한 재확인이 필요합니다. (단, 매각 지분에 한함)

* 토지이용계획 저촉: 토지이용계획상 '소로, 고등학교'에 일부 저촉되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공유 지분 매각: 본건은 전체 부동산의 일부 지분만을 매각하는 것이므로, 단독으로 온전한 소유권을 행사하기 어렵습니다. 타 공유자와의 협의 또는 향후 공유물 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 입찰 전 공유자 현황 및 의사 확인이 중요합니다.

* 건축 연도: 건물이 1942년에 건축되어 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 유지보수 및 재건축 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 영광군 군남면에 위치한 단독주택의 일부 지분 매각 건입니다. 청산을 위한 형식적 경매로, 공유자 우선매수권이 존재하며 건물의 공부상 현황과 실제 현황 간 차이가 존재하는 등 권리 분석 및 현장 확인이 매우 중요한 물건입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 노후된 건물과 지분 매각이라는 특성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 진입 비용: 전체 부동산이 아닌 지분만을 매각하므로, 전체 물건의 매매가보다 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 활용 가능성: 공유자로서 낙찰받을 경우, 타인에게 소유권이 넘어가는 것을 방지하고 안정적인 지분 확보가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 영광군 지역의 잠재적 개발 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전체 부동산의 약 16.67% 지분 매각이며, 감정가는 전체 부동산 기준 83,659,180원으로 추정됩니다. 이에 따른 지분 감정가는 약 13,947,787원 수준입니다.

영광군 군남면 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 부동산 시세는 해당 지분의 감정가와 비슷하거나 약간 상회하는 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 공유자 우선매수권이 행사될 가능성이 매우 높으며, 이는 입찰가의 기준이 될 수 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰가는 공유자 우선매수 신고가에 준하게 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 공유자 우선매수 신고가 또는 이에 준하는 수준인 약 1,500만원 ~ 2,000만원 으로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 공유자의 우선매수 의사를 반드시 확인하고, 현 시세와 해당 지분의 가치를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 공유자 외 일반 입찰자의 경우, 낙찰 후에도 공유자와의 관계, 향후 공유물 분할 절차 등을 면밀히 고려해야 합니다.

감정가: 83,659,180원 (전체 물건 기준 추정)

토지 지분: 76.48196㎡ (약 16.67%)

건물 지분: 9.92㎡ (약 16.67%)

건물 노후화 및 공부상/현황 불일치, 제시외 건물 존재, 토지이용계획 제한 사항 등은 입찰가 산정에 반영해야 할 리스크 요인입니다.

또한, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.