나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33357 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 4층419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴
파크 4층 419호로서, 주위는 공공기관 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층건 중 4층 419호로서,
외벽 : 석재붙임, 치장벽돌마감, 시멘몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024
- 11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제
한지 역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발
에 관 한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경33357 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 4층 419호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 139,000,000원입니다.

토지 면적은 9.53㎡ (약 2.88평)이며, 이 중 토지 지분은 9.5256㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 40.92㎡ (약 12.38평)이며, 이 중 건물 지분은 40.9226㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 4층 419호입니다.

주변에는 공공기관, 다수의 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 일반적인 교통 상황을 갖추고 있습니다.

토지는 정방형 평지로서 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 중요한 권리 사항입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이재훈 (이 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원 (자료상 기재)

* 전입일자(사업일자): 2021-11-01

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 있음

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에 의하면 을구 3번 주택임차권등기(임차보증금 150,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 경매 절차를 통해 임차보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 만약 경매 대금이 임차보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사세종건설 외 1명 (2015-09-16 접수)

* 공유자전원지분전부이전: 황웅 (2015-10-19 접수)

* 소유권이전: 주식회사비피 (2021-10-20 접수, 매매)

* 주택임차권: 이재훈 (2023-11-13 접수, 보증금 150,000,000원, 전입 2021.11.01, 확정 2021.09.10) - 말소: 인수

* 근저당권: 대원디앤아이주식회사 (2024-01-23 접수, 15,000,000원) - 말소: 말소 (말소기준권리)

* 강제경매: 이재훈 (2025-07-25 접수, 150,000,000원) - 말소: 말소 (광주지방법원 2025타경33357)

등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

물건명세서 참고사항:

작성일 2026-03-30 기준으로, 매수인이 인수해야 하는 권리로서 을구 3번 주택임차권등기(임차보증금 150,000,000원)가 있습니다.

신청채권자(이OO)가 전세사기 피해자로 의결되었다는 서면이 제출되었으므로, 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 쌍암동 일대는 광주의 대표적인 첨단 산업단지 배후 주거 및 상업 지역입니다.

주변에 대형 공공기관, 첨단 산업체, 상업 시설, 주거 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

특히 오피스텔과 근린생활시설이 많아 임대 수요가 꾸준한 지역으로 분석됩니다.

차량 접근성과 대중교통 접근성이 모두 우수하여 상업 시설로서의 입지 조건이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변에 쌍암공원이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

다수의 행정기관 및 금융기관, 병원, 각종 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 밀집한 상업 중심지에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

차량으로 약 10~20분 거리에 롯데마트, 메가박스, 광주 과학기술원 등이 위치하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 공공기관 및 상업시설 밀집 지역으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원에 대한 인수 여부입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 경매 대금으로 모두 충당될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 합니다. 이 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 위험 인식이 필수적입니다.

채권자(임차인)가 전세사기 피해자로 의결되어 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주의 중심 상업 및 행정 지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가는 139,000,000원이지만, 최근 거래 사례(2024년 11월 110,000,000원, 2026년 2월 100,000,000원)를 고려할 때 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항인 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원의 처리 방안에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 자료상으로는 경매 대금으로 변제될 것으로 예상되지만, 만약 인수하게 된다면 총 매수 비용이 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주의 핵심 상업 및 행정 지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준히 예상됩니다.

* 생활 편의성: 주변의 풍부한 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2015년 건축된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 살펴보면 39.47㎡ (약 12평) 면적의 오피스텔이 2024년 11월 110,000,000원, 2026년 2월 100,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 4층으로, 고층 매물보다는 시세가 낮게 형성될 수 있습니다.

감정가 139,000,000원은 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

가장 중요한 인수 보증금 150,000,000원이 경매 절차에서 모두 변제될 것으로 예상(인수 보증금 합계 0원)될 경우, 최근 실거래가 및 건물 상태를 고려하여 투자 가치를 산정할 수 있습니다.

이에, 본건의 경우 보수적인 투자 관점에서 최근 실거래가 하단부와 감정가, 그리고 4층이라는 층수를 감안하여 보증금 인수 리스크가 없다고 가정 시, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제시합니다.

안정적인 투자를 위해서는 100,000,000원 이하로 입찰가를 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 인수 보증금 처리 여부를 명확히 확인한 후, 시장 상황과 본인의 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.