나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31511 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1325-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전주대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다가구주택 부지임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구(2015-08-28)(전주시고시 제2015-112(2015.8.28)전주도시관리계획(재정비)결정
(변경) 및 지형도면승인고시), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(은화학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주대학교)<교육환경보
호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 별지 사진용지와 같이 LPG저장탱크가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기,징크판넬 붙임, 돌붙임 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실
2~3층 : 다가구주택(각 6세대)
4층 : 다가주주택(3세대).

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 일부 지상소재 제시외물건 LPG저장탱크 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31511 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1325-2

용도: 다가구주택

토지면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

건물면적: 386.88㎡ (약 116.91평)

감정가: 821,052,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 일부 지상소재 제시외물건 LPG저장탱크 제외

* 별지 사진용지와 같이 LPG저장탱크가 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 소재하며, '전주대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성·빈도수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역)

* 상대보호구역 (은화학교, 전주대학교)

* 산림, 하천, 전원개발 항목은 관련 부서 확인 협의 필요.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 다수 (박종근, 남용현, 이광빈)

* 말소된 근저당권: 전주김제완주축산업협동조합 (245,000,000원), 김성두 (65,000,000원)

* 말소된 강제경매: 신나라 (50,083,100원)

* 토지 등기부채권 총액: 310,000,000원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 이광빈

* 말소된 근저당권: 전주김제완주축산업협동조합 (245,000,000원), 김성두 (65,000,000원)

* 말소된 주택임차권: 한국토지주택공사 (40,000,000원, 50,000,000원), 고소희 (45,000,000원), 한종준 (40,000,000원), 주지훈 (45,000,000원), 강동완 (45,000,000원), 신나라 (50,000,000원), 김기동 (50,000,000원), 노소현 (3,000,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 678,000,000원

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 기준, 말소예정된 권리 포함): 310,000,000원 (토지) + 678,000,000원 (건물) = 988,000,000원 (주의: 등기부채권 총액은 총 채권액을 나타내며, 실제 인수되는 금액과는 다를 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-10

* 확정일자: 2023-05-12

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을19, (2)주택임차권으로 50,000,000원, 사업일자: 2023-7-14, 확정일자: 2023-5-12)

* 임차인: 노소현

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2024-12-09

* 확정일자: 2025-08-07

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을20, 주택임차권으로 3,000,000원, 전입일자: 2024-12-9, 확정일자: 2025-8-7)

* 임차인: 강동완

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을22, 주택임차권으로 45,000,000원, 전입일자: 2022-1-13, 확정일자: 2022-1-13) - 보증금 0원으로 표기되었으나 등기부상 45,000,000원 임차권 등기 확인됨. 보증금액이 미상이므로 주의 필요.

* 임차인: 김유진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2023-10-10

* 확정일자: 2025-08-06

* 배당신고일자: 2025-08-06

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김경연

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자: 2025-03-04

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 노한나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-14

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-14

* 확정일자: 2023-05-12

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을19, (1)주택임차권으로 40,000,000원, 사업일자: 2016-8-10, 확정일자: 2016-8-5) - 두 건의 한국토지주택공사 임차인이 존재하며, 각각 다른 보증금액으로 확인됨.

* 임차인: 박인재

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2022-01-04

* 배당신고일자: 2025-10-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 고소희

* 보증금: 42,000,000원 (정보 확인 필요, 건물등기부상 45,000,000원으로 확인됨)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-20

* 확정일자: 2020-01-20

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을16, 주택임차권으로 45,000,000원, 전입일자: 2020-1-20, 확정일자: 2020-1-20) - 보증금액이 표와 등기부상 차이가 있어 주의 필요.

* 임차인: 김병종

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-08-10

* 확정일자: 2016-08-05

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을19, (1)주택임차권으로 40,000,000원, 사업일자: 2016-8-10, 확정일자: 2016-8-5) - 상기 한국토지주택공사 임차인과 동일 정보로 보임.

* 임차인: 주지훈

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-18

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을18, 주택임차권으로 45,000,000원, 전입일자: 2021-3-18, 확정일자: 2021-2-9)

* 임차인: 김재관

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 오수현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 신나라

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-09

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을15, 주택임차권으로 50,000,000원, 전입일자: 2022-5-9, 확정일자: 2022-5-9)

* 임차인: 김다함

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김기동

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-18

* 확정일자: 2024-01-18

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을21, 주택임차권으로 50,000,000원, 전입일자: 2024-1-18, 확정일자: 2024-1-18)

* 임차인: 한종준

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2020-12-14

* 배당신고일자: 2025-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: (건물등기부 을17, 주택임차권으로 40,000,000원, 전입일자: 2021-1-11, 확정일자: 2020-12-14)

3.3. 인수되는 권리

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음" 명시되어 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소 기준권리(을5, 전주김제완주축산업협동조합 근저당권, 2014-12-30 접수)보다 후순위이거나 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 전체 임차인 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건은 전주대학교 인근에 위치하며, 단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역에 해당합니다. 일부 농경지가 혼재되어 있어 한적한 주거 환경을 조성합니다.

4.2. 상권 형성

주변에 편의시설, 상업시설 등은 전주대학교 및 인근 시가지와 연계하여 이용 가능할 것으로 보입니다. 근거리 상권보다는 지역 내 주거지 기반의 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 은화학교 (상대보호구역)

* 전주대학교 (상대보호구역)

* 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 인근 지역에 분포할 가능성이 높습니다. (추가 확인 필요)

5.2. 교통시설

* 차량 접근 용이, 간선도로 연계 보통.

* 대중교통: 버스 정류장 및 노선 이용 가능 (접근성 및 빈도 보통).

5.3. 편의시설

* 주거 지역 내 편의점, 마트 등 근린 생활 시설 이용 가능.

* 전주대학교 및 전주시내 중심부 접근을 통해 다양한 편의시설 이용 가능.

5.4. 혐오시설 조사 (외부 검색 결과)

전주시 완산구 효자동3가 1325-2번지 일대 (전주대학교 북서측 인근) 지역을 기준으로 주변 시설을 조사한 결과, 공개된 정보 상에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 가축사육제한구역에 해당하여 농경지가 일부 존재하며, 이에 따른 시설이 있을 수 있습니다. (추가 현장 조사 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 건축물대장상 '다가구주택'으로 기재되어 있으나, 가구 수 및 용도 적합성 등에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

* 토지 이용계획상 '자연녹지지역', '자연취락지구', '가축사육제한구역', '상대보호구역' 등 다중 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 경우 보증금 또는 확정일자/배당신고일자 정보가 누락되거나 표와 등기부상 내용이 상이한 경우가 있어, 정확한 인수 여부 및 배당 절차 확인이 필요합니다.

* 특히 강동완 임차인은 보증금 0원으로 표기되었으나, 건물 등기부상 45,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있어 인수 보증금 0원의 판단에 주의가 필요합니다.

* 고소희 임차인의 경우 보증금액에 대한 표기 오류 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 물건 관리 리스크

* LPG저장탱크가 제시외 물건으로 제외되지만, 지상에 소재하고 있어 안전 관리 및 철거/이전 관련 추가 비용 또는 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (제외 대상 물건에 대한 명확한 처리 방안 확인 필요)

* 건물 내 다수의 세입자가 거주 중이므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 전주대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 자리하고 있습니다. 감정가 8억 2천여만원 대비 높은 면적을 갖추고 있으며, 권리분석 상 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며 일부 임차인 관련 정보의 불확실성, LPG저장탱크 등 현장 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 철저한 권리 분석 및 임차인 현황 확인, 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전주대학교 및 인근 지역의 꾸준한 임대 수요: 다가구주택으로서 안정적인 월세 수익 창출 기대.

* 권리상 낙찰자가 인수하는 부담 없는 물건: 말소기준 권리보다 후순위 권리들로 정리될 가능성 높음.

* 대중교통 및 도로망 접근성이 보통 수준으로, 대학가 및 시내 접근성 고려 시 장점.

* 토지 및 건물 면적이 상당하여 향후 리모델링 또는 재건축 잠재력 보유 (단, 지역 규제 확인 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 821,052,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 보고서 기준)

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 상기 임차인 현황 및 등기부 정보 상의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 아래 내용이 선행되어야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례 조사.

* 실제 현장 방문을 통한 건물 상태, 공실률, 임대 현황 등 파악.

* 법원 경매 절차 진행 상황 및 배당표 예측.

* 각 세입자의 정확한 보증금 및 우선변제권, 최우선변제권 등에 대한 법률 검토.

* 상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되나, 본 건의 경우 임차인 현황 파악의 중요성을 고려하여 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

(본 보고서 작성 시점에서는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 추가적인 심층 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.