나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31515 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1540-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 ""전주금평초등학교"" 남동측 인근(기호1) 및
동측 인근(기호3)에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 학교, 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대
입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 명주3길, 명주4길이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 정방형의 토지로서, 인접지와 평탄하며, ""대(주거용 건물용지)""로 이용중입니다.
기호(3) 장방형의 토지로서, 인접지와 평탄하며, ""대(주거용 건물용지)""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 노폭 약 3M의 도로로 출입합니다.
기호(3) 남측 및 동측으로 노폭 약 8M, 6M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등
학교), 상대보호구역(전주생명과학고등학교)입니다.
기호(3) 제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,3) 및 건물(2-가,4-다)에 별첨 ""지적 및 건물개황도·사진""과 같이 본건의 부합물 및
종물 성격의 제시외건물(기호㉠~㉨)이 소재하며, 기호(1) 토지에 별첨 ""사진""과 같이 수목(감나무 등)이
소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로,
외벽 : 적벽돌 및 대리석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

(2-나) 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉠,㉢- 조적조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉡- 조립식 판넬지붕 단층으로,
외벽 : 판넬 등 마감입니다.

(4-다) 조적조 슬래브지붕 3층으로,
외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

㉣,㉤,㉦- 조적조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉥- 조적조 합판지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉧- 파이프조 아크릴지붕 단층입니다.

㉨- 조적조 슬래브지붕 지하층입니다.

이용상태

(2-가) 1,2층 : 주택,
(2-나) 창고,
㉠,㉡- 창고, ㉢- 창고 및 보일러실로 이용중입니다.
(4-다) 1~3층 : 주택,
㉣,㉥,㉨- 창고, ㉤,㉦- 주택의 일부, ㉧- 처마로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠~㉨)이 소재합니다.
(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-나) 및 기호(4-다: 2층)의 의뢰목록상 면적은 2.4㎡(기호2-나), 70.36㎡(기호4-다:
2층)이나, 현황 실측 면적은 3.9㎡(기호2-나), 83.3㎡(기호4-다: 2층)로 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 본건 건물 기호(4-다)의 옥상 부분에 별첨 ""사진""과 같이 태양광설비(가정용, 3kW)가
설치되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31515 (1)

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 185,942,800원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1540-8

용도: 단독주택

토지면적: 165.90㎡ (약 50.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 159.45㎡ (약 48.23평)

건물 제시외면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

총 건물 면적 (주요 건물 + 제시외): 188.75㎡ (약 57.09평)

건물 구조 (주요 건물): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 등 다수

주요 용도: 주거용 (단독주택, 다세대주택), 창고

1.4. 특이사항 및 주의사항

일괄매각, 제시외 건물 포함

옥상에 가정용 3kW 태양광 설비 설치됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 "전주금평초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장, 명주3길, 명주4길 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호(1) 토지는 정방형의 "대(주거용 건물용지)"로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 3M 도로와 접합니다.

기호(3) 토지는 장방형의 "대(주거용 건물용지)"로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8M, 6M 도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

기호(1) 토지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교, 전주생명과학고등학교)

기호(3) 토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (전주농업협동조합, 2013-02-06 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 110,000,000원 (가압류, 강제경매, 압류 등)

건물 등기부채권 총액: 200,000,000원 (근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들입니다. 따라서 본 경매 절차로 인해 소유권 이전 시 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2020-03-26, 확정 2018-05-24, 배당신고 2025-09-03. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2021-05-31. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-06-22. 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-08-23, 확정 2020-05-04, 배당신고 2023-05-09. 대항력 없음.

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 관련 주의 문구

홍 임차인은 9천만원의 보증금이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 보증금액이 상이하거나 명확하지 않은 임차인이 있다면 권리관계 확인에 더욱 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

인근에 전주금평초등학교, 전주생명과학고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 동향 (인근 연립/다세대/빌라 기준)

제공된 JSON 정보는 인근 연립주택의 매매 사례로, 본건(단독주택)과는 유형이 다소 상이하나 지역 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 2026년 4월 거래된 융성주택가동(구축, 52.08㎡): 5,200만원

* 2026년 4월 거래된 중앙주택(구축, 65.94㎡): 10,800만원

* 2026년 3월 거래된 금평주택(구축, 56.503㎡): 5,500만원

이 사례들의 면적당 가격은 약 97만원/㎡ ~ 164만원/㎡ 수준으로, 본건의 감정가(토지 165.90㎡ 기준 약 112만원/㎡)와 비교했을 때 토지 가치가 반영된 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

전주금평초등학교, 전주생명과학고등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

본건은 단독주택이지만, 건축물대장상 다세대주택 및 창고 용도로도 기재되어 있어 복합적인 이용이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1988년으로, 건물 연식이 오래되어 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물대장상 용도 표기

주요 용도는 단독주택이나, 건축물대장상 '다세대주택, 창고' 등으로 표기되어 있어 실제 이용 현황 및 법적 검토에 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

건물감정평가요항표상 다수의 제시외 건물이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함되지만 별도의 관리 및 철거 계획이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주금평초등학교 인근에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 물건으로, 토지 면적이 넓고(165.90㎡) 다양한 용도의 건물(주택, 창고 등)을 포함하고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 건축물이 1988년식으로 노후되었고, 건축물대장상 용도 표기가 복합적이어서 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리분석이 매우 용이합니다.

* 초등학교와 인접한 주거지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 넓은 토지와 다양한 용도의 건물 포함으로 리모델링, 증축, 재건축 등 다양한 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄매각으로 제시외 건물까지 모두 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,942,800원입니다.

토지 면적이 165.90㎡이고, 주변 유사 지역의 연립주택 거래 사례를 고려할 때 토지 가치는 상당한 수준으로 평가됩니다.

건물의 노후도를 감안하더라도, 넓은 대지와 다양한 구조물의 존재, 그리고 깨끗한 권리관계를 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 105% 구간을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 180,000,000원 수준에서 시작하여, 경매 당일 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.