나이스옥션 법원경매 군산 2025타경491 [1] 전북특별자치도 군산시 신풍동 904-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 송풍동 소재 '군산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024- 12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 목조 강판지붕 단층건물로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샤시 창호 등으로 시공 되었습니다.

이용상태

기호(2-가) : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-가)는 의뢰목록 및 공부상 “스레트지붕”이나, 현황 “강판지붕”인 바, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타사항 가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2는 공부상 '스레트지붕'이나, 현황은 '강판지붕' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전북특별자치도 군산시 신풍동 904-1

1.2. 건물 정보

용도: 단독주택

건물면적: 109.42㎡ (약 33.10평)

건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

1.4. 감정가

196,489,500원

1.5. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매 (부동산)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라북도 군산시 신풍동에 소재하며, '군산중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 주로 단독주택 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-12-27, 모든 축종 사육 제한), 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 오OO 채권자의 강제경매(갑12)입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 1976-02-29: 소유권 이전 (김일룡 외 3명)

* 1978-03-24: 지상권 설정 (을1, 이귀례) - 본 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 2025-07-28: 강제경매 (오OO, 59,200,000원) - 말소기준권리

* 2025-11-12: 압류 (전주시)

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 오OO 채권자의 강제경매(갑6)입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 1988-02-27: 공유자전원지분 이전 (오영길 외 2명)

* 2025-07-28: 강제경매 (오OO, 59,200,000원) - 말소기준권리

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소되지 않는 권리로, 토지 을구 1번의 지상권 설정등기(1978년 3월 24일자)는 매수인이 인수해야 합니다. 이는 소유권 이전 시점보다 앞선 선순위 지상권으로, 매수인이 이를 부담하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경은 주거 기능에 적합한 편입니다. 군산시의 경우, 시간여행 마을 등 관광 명소가 있으며, 신흥동 지역은 역사적인 건축물들이 보존되어 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 군산중학교가 북동측 인근에 위치하며, 군산금광초등학교, 군산여자고등학교 등 교육시설도 근거리에 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등은 제한될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 지상권 인수

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권(1978년 3월 24일 설정, 이귀례)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 제약을 초래할 수 있으며, 향후 토지 활용 및 재산권 행사 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

5.2. 공유물 분할 경매 특성

본 경매는 공유물 분할을 위한 경매이므로, 여러 공유자가 존재하며 이들 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 이는 향후 명도 또는 재산권 행사 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다.

5.3. 공부와 현황 불일치 (지붕)

건물 등기부 및 건축물대장상으로는 '스레트지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '강판지붕'으로 확인되었습니다. 이는 실제 건축물 현황과 공부 상의 차이로, 경매 진행 시 참고 사항으로 명시되어 있습니다. (건축물표제부 상으로는 '슬레이트'로 기재되어 있음).

5.4. 토지 이용 규제

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역 등 다양한 용도지구 및 규제 사항이 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 군산시 신풍동에 위치한 단독주택으로, 주변 환경은 주거 지역으로서 무난한 편입니다. 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 지상권의 존재입니다. 공유물 분할 경매라는 점과 공부와 현황 간의 지붕 재질 차이 또한 고려해야 할 사항입니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 군산시의 도시 재생 사업 등 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 주택 및 토지의 일괄 매각으로, 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 인근 군산중학교 및 기타 교육 시설은 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 196,489,500원입니다. 그러나 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 매물가, 그리고 본건의 특수성을 고려한 면밀한 조사가 필수적입니다.

특히, 본 건은 선순위 지상권(1978년 3월 24일자)을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 제한 사항을 가지고 있습니다. 이 지상권은 토지 소유권 행사 및 거래에 상당한 제약을 야기하므로, 통상적으로 토지 가치를 크게 하락시키는 요인으로 작용합니다. 일반적인 부동산 매매 시에는 이러한 지상권의 존재가 거래 성사에 부정적인 영향을 미치거나, 토지 가치의 상당 부분을 공제하고 거래가 이루어집니다.

군산시 신풍동 일대의 단독주택 시세는 검색 결과에 일부 정보가 나타나지만, 본 건과 유사한 규모, 연식, 상태, 그리고 특히 선순위 지상권이 존재하는 매물의 구체적인 실거래 사례를 확보하기는 어렵습니다..

따라서, 정확한 예상 입찰가는 단순히 감정가나 주변 시세를 기반으로 산정하기 어렵습니다. 다음과 같은 과정을 통해 보다 합리적인 입찰가를 도출해야 합니다.

* 인수되는 지상권의 가치 평가: 실제 지상권자(이귀례)와의 협의를 통해 지상권 해지 비용 또는 이를 승계하였을 때 예상되는 제약으로 인한 가치 하락분을 추산해야 합니다.

* 주변 시세 재확인: 신풍동 및 인근 지역의 단독주택 실거래가 및 현재 매물 시세를 면밀히 조사하여, 지상권의 영향을 제외한 순수 토지 및 건물 가치를 파악합니다.

* 규제 사항 검토: 고도지구, 시가지경관지구 등 토지 이용 규제가 향후 개발 가능성에 미치는 영향을 평가합니다.

* 공유물 분할 경매 관련 법률 검토: 공유물 분할 소송 및 경매 절차에서 발생할 수 있는 추가적인 법적 이슈를 전문가와 상의합니다.

이러한 분석을 통해, 감정가의 일정 비율(지상권 가치 하락분 반영) 또는 유사 물건의 순수 시장 가치에서 예상되는 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경우, 이러한 중대한 권리 하자는 감정가 대비 상당히 낮은 비율로 낙찰될 가능성이 높습니다.

정확한 시세 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인과 함께, 법률 및 부동산 전문가와 상담하여 지상권 승계 관련 상세한 법적 검토 및 재산적 가치 평가를 진행하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.