나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5596 [1] 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 105동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공장, 물류센터 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 지상24층 건물 내 제1층 제105호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택 및 생활편익시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(항만)(2015-04-01), 대로3류(폭 25m~30m) (2017-08-09)(접합), 보조간선도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-08-09)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(선화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(동항초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(선화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5596 (1)

소재지: 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 105동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 131,000,000원

토지면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1996년

총층수: 24층 중 1층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 아파트 단지와 함께 다세대주택, 단독주택, 공장, 물류센터 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

토지: 해당 물건지는 남서하향의 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지입니다.

도로: 평가대상 아파트 단지 내 진출입로 및 가로망 정비 상태는 양호합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(항만)에 속해 있고, 가축사육제한구역 및 각급 학교(동항초등학교, 선화유치원) 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2022년 4월 1일 접수된 주택도시보증공사의 전세권(을15)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리:

* 전세권 (을15, 주택도시보증공사, 160,000,000원)

* 근저당권 (을16, 문병연, 19,000,000원)

* 가압류 (갑9, 근로복지공단, 15,130,000원)

* 가압류 (갑10, 한국캐피탈, 7,136,543원)

* 강제경매 (갑11, 주택도시보증공사, 165,574,077원)

* 압류 (갑12, 북부산세무서장)

* 주택임차권 (을17, 조성희, 4,000,000원)

총 등기부채권 금액: 205,266,543원

인수되는 권리:

* 없음. 제공된 자료상 낙찰 후 인수해야 할 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-04-07

* 확정일자: 2025-04-07

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

주의사항:

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위전세권'으로 기재된 내용이 있으나, 등기부등본 상 말소기준권리(을15)가 확인되어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 현장 조사 시 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지, 주택가와 인접해 있으나, 공장 및 물류센터가 함께 소재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통: 부산 시내 주요 도로로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

입지: 동항초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(항만) 지역에 속해 있어 관련 산업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지명: 감만현대1차아파트

주소: 부산광역시 남구 감만동 225-2

세대수: 총 885세대

사용승인일: 1996년 5월 1일 (준공 후 약 30년 경과)

관리사무소 연락처: 051-635-6855

단지 규모: 총면적 75,508.62㎡ (약 22,842평)

주차: 총 161대 주차 가능 (지상 4대, 지하 19대)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 12대) 등이 있습니다.

해당 물건: 105동 1층 105호로, 전용면적 59.92㎡ (약 18.13평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

'선순위전세권' 언급: 제공된 정보 상으로는 말소되는 권리이나, '특이사항'에 기재된 점은 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

주변 환경: 인근 공장 및 물류센터의 존재로 인해 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

건물 노후도: 1996년에 준공되어 연식이 있는 편입니다.

경사 지대: 물건지가 남서하향의 완경사지에 위치하여 대지 이용 및 건축 구조에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 감만동에 위치한 감만현대1차아파트로, 비교적 양호한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 주변에 공업 및 물류 시설이 혼재하고 있고, 건물이 경사지에 위치하며, '선순위전세권'에 대한 언급이 있어 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 1층이라는 점은 개인의 선호도에 따라 장단점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 시세 분석 결과, 감정가(131,000,000원)보다 낮은 가격대의 거래 사례가 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있습니다.

권리관계가 명확하게 정리되어 있어, 명도 진행 시 특별한 어려움이 예상되지 않습니다.

부산항 개발 등 지역의 장기적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 28일 (6층): 118,000,000원

* 2026년 3월 31일 (24층): 111,500,000원

* 2026년 5월 17일 (8층): 159,000,000원

감정가: 131,000,000원

본 물건은 1층에 위치하여 일반적인 선호도에서 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 최근 6층 거래가 118,000,000원, 24층 거래가 111,500,000원인 점을 감안할 때, 1층의 특성을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 131,000,000원, 좀 더 적극적인 입찰을 고려할 경우 140,000,000원 범위 내에서 결정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.