나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101727 [1] 부산광역시 사하구 신평동 100 신평한성임호아파트 3동 11층1109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도 1호선 '동매역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제11층 제1109호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 조성된 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제2종일반주거지역(2024-08-28), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-08-28)(정비구역내확폭) (접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>
(2) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-08-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호

부산서부지원 2025타경101727 (1)

소재지

부산광역시 사하구 신평동 100 신평한성임호아파트 3동 11층 1109호

용도

아파트

감정가

183,000,000원

면적

토지면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

토지 지분: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물면적: 109.69㎡ (약 33.18평)

건물 지분: 109.69㎡ (약 33.18평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

자OOOOOOO (자갈치새마을금고)

건축물 정보

건축년도: 1993년 6월 (사용승인일 1993.06.18)

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 중 제11층 제1109호

단지 정보

아파트명: 신평한성임호아파트

동수: 3개동 (3동)

세대수: 150세대 (3동 기준), 282세대 (단지 전체)

최고층: 15층

관리사무소 연락처: 051-208-7434

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

평가 대상 물건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신촌초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 '동매역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

평가 대상 아파트 단지 내에는 진출입로, 주차장 시설이 잘 정비되어 있으며 가로망 또한 양호한 상태입니다.

1.2. 권리분석

채권자

자OOOOOOO (자갈치새마을금고)

말소기준권리

2021년 12월 20일 접수된 광남새마을금고의 근저당권 (권리금액 134,400,000원) 입니다.

등기부 현황

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1993-08-20) - 말소

* 갑2: 소유권이전 (2010-05-11) - 말소

* 갑3: 소유권이전 (2015-01-13) - 말소

* 갑4: 소유권이전 (2021-12-20, 매매) - 말소

* 을12: 근저당권 (2021-12-20, 광남새마을금고, 134,400,000원) - 말소기준, 말소

* 을13: 근저당권 (2024-09-23, 허정은, 110,000,000원) - 말소

* 갑5: 가압류 (2025-05-07, 롯데카드, 7,368,348원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (2025-07-24, 자갈치새마을금고, 132,007,580원) - 말소

총 채무액 (등기부채권 총액)

251,768,348원

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

소멸되지 않는 권리

지상권: 없음 (명시적인 내용 없음)

1.3. 상권분석

주위 환경

아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

토지 이용 현황

해당 토지는 공동주택 및 판매시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

'신촌초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

교통 접근성

시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '동매역' 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 기반시설

아파트 단지 내 진출입로, 주차장 시설, 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

단지 내 복리시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계

등기부상 명확한 임차인 현황은 없으나, 임대관계는 미상으로 파악되어 내부 점유 현황에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속하며, '2030년 부산도시관리계획(재정비)안'이 입안 중으로 향후 지역 개발 또는 규제 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축물 노후도

1993년 준공된 건물로, 약 33년차 노후 아파트에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 위치한 아파트로서, 표준적인 주거 지역 내 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건축물 노후화와 향후 도시관리계획 변경 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. '임대관계 미상'이라는 점도 현장 조사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지로 꾸준한 수요 기대 가능

* 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적

* 향후 도시관리계획 변경에 따른 잠재적 가치 상승 가능성

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(82~85㎡)의 경우 2026년 6월 15층 매물이 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 최근 시세보다 하락한 가격으로 볼 수 있습니다. 본 물건의 전용면적은 109.69㎡로, 이를 바탕으로 유사 면적대의 최근 거래가 추이를 적용하여 산정한 시세는 약 176,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 183,000,000원을 고려할 때, 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.