나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경650 [1] 부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 3동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용산초등학교"" 남측 인근에 위치하는 용호동일타운 3동(현칭 103동) 15층 1505호로서, 본 단지는 4개동 44세대로 구성되어 있고, 주위는 아파트, 주택, 점포 및 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1505호로서,
(사용승인일자:1991.10.17)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지를 인접지와 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-42)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-370)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

현칭 '103동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경650 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 522-2 용호동일타운 3동 15층 1505호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 평가

감정가: 359,000,000원

토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

토지 지분: 60㎡ (약 18.15평)

건물면적: 125.08㎡ (약 37.83평)

건물 지분: 125.08㎡ (약 37.83평)

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 6월 4일자 우리은행 근저당권 (말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 지상권 관련 개요만 언급됨)

1.4. 특이사항

현 명칭은 '103동'이나, 실제 등기부등본 및 현황은 '3동'으로 표기됨.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용산초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 본 아파트 단지는 4개동 444세대(표제부상 3동은 150세대)로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 점포 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔유치원, 용산초등학교) 및 절대보호구역(솔유치원)으로 지정되어 있습니다. 현재 도시관리계획(제2종전용주거지역) 입안 중에 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1505호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

3.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비 및 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.

3.3. 사용 승인 및 연식

1991년 10월 17일 사용승인되어, 현재 약 33년차의 건물입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

아파트 단지를 중심으로 주택가 및 소규모 점포들이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의 시설 및 교육 환경

단지 인근에 용산초등학교가 위치하며, 솔유치원 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 용호동일타운

주소: 부산광역시 남구 용호동 522-2

총 동수: 4개동

총 세대수: 444세대

최고층: 15층

사용승인일: 1991년 10월 17일

주차 대수: 총 370대 (지상 6대, 지하 15대, 기타)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5. 권리 분석 상세

5.1. 등기부 요약 및 권리 소멸 여부

집합건물 등기부상 소유권이전(갑구) 및 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 지분압류(을구) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당권(을7)을 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (등기구분: 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20, 을7, 을9 모두 말소 또는 소멸 대상)

등기부 채권 총액: 309,700,000원

5.2. 임차인 현황

임차인: 정민홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 9일

대항력: 없음

비고: 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 관련 권리 신고 내역 확인 필요. 그러나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

5.3. 인수되는 권리 (존재 시)

제공된 정보 상, 임의경매 절차를 통해 소멸되는 권리 외 인수되는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1991년 준공된 아파트로, 약 33년차를 맞아 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관계 관련 주의사항

임차인 정보 중 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 권리 신고 내역에 대한 면밀한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상으로는 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 정보

토지이용계획상 '도시관리계획 입안중'인 사항이 있어 향후 용도지역 변경 등의 변동 가능성이 있습니다.

7. 시세 분석 및 시장 동향

7.1. 최근 실거래 사례

* 2026년 4월 10일: 76.62㎡ (약 23.18평), 13층, 14,000만원 (중개거래)

* 2026년 6월 4일: 67.44㎡ (약 20.39평), 2층, 18,000만원 (직거래)

* 2026년 6월 25일: 125.08㎡ (약 37.83평), 11층, 29,800만원 (중개거래)

7.2. 면적별 시세 비교

본건의 전용 면적은 125.08㎡(약 37.83평)으로, 가장 유사한 면적의 최근 실거래 사례는 2026년 6월 25일의 11층 29,800만원입니다. 소형 면적대의 실거래가와 비교할 때, 면적 및 층수에 따른 가격 차이가 있음을 알 수 있습니다.

7.3. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가는 359,000,000원입니다. 동일 면적(125.08㎡)의 최근 실거래가가 29,800만원인 점을 고려할 때, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가(125.08㎡)의 비율은 약 83% 수준입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 용호동일타운 아파트로, 125.08㎡ (약 37.83평)의 비교적 넓은 면적을 소유하고 있습니다. 1991년식으로 노후화는 진행되었으나, 주변 환경은 주거지역으로서 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며, 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 동일 면적(125.08㎡)의 최근 실거래가(29,800만원) 존재로 시세 확인 용이

* 경매를 통한 시세차익 실현 가능성 (감정가 대비)

* 주거 지역으로서의 안정적인 수요 기대

10. 예상 입찰가

본건의 면적(125.08㎡)에 대한 가장 최근 실거래가(2026년 6월 25일)는 29,800만원입니다. 감정가(35,900만원)와 실거래가(29,800만원) 간의 차이를 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 시세 분석 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여, 300,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약간 상향된 가격으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 합리적인 수준이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.