나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5635 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 106동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 오륙도중학교 동측 인근에 위치하는 오륙도
에스케이뷰 아파트 106동 15층 1506호로서, 부근은 관광명소인 오륙도 인근으로
대규모 아파트 단지 및 아파트 부속근린생활시설, 학교, 체육공원 및 자연림 상태의
임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 106동 42층 건물 내 15층 1506호로서
외벽 : 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시 창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

급수 및 배수 시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비,도시가스시설 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 경사를 이루고 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서, 아파트 및
그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 광대로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역,
상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5635 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 106동 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 460,000,000원

토지 면적: 37.96㎡ (약 11.48평)

토지 지분: 37.9591㎡

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9636㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (본 건 임의경매 신청 채권자는 한국자산관리공사로 등기부상 확인됩니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 남구 용호동에 소재한 오륙도SK뷰 아파트 106동 15층 1506호입니다. 관광 명소인 오륙도와 인접해 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 체육공원 및 자연림으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 서측 및 남측으로 광대로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 06월 08일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (금 294,000,000원) 입니다. 이보다 늦게 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 소유권: 주식회사무송종합엔지니어링 → 김점옥 → 강진호 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 저당권: 한국자산관리공사, 하나캐피탈주식회사, 이점석의 근저당권들이 등기되어 있으나 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 압류: 남구(부산광역시), 수영세무서장, 김해세무서장의 압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 가압류: 신한카드, 경남신용보증재단의 가압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약상으로는 지상권 등기가 확인되지 않습니다.

* 주요 인수 대상 권리: 2025년 02월 11일 접수된 이준용의 소유권이전청구권가등기 (매매예약)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이 권리는 낙찰자에게 직접적인 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 건이 위치한 지역은 관광 명소인 오륙도 인근에 자리하고 있어 자연 환경이 우수합니다. 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교, 체육공원 등이 있어 주거 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 아파트 단지 및 인근 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 오륙도SK VIEW

* 주소: 부산광역시 남구 용호동 944

* 사용승인일: 2008년 10월 31일

* 해당 동 정보: 106동 (총 42층 건물 중 15층)

* 총 세대수: 3,000세대

* 주차대수: 총 384대 (지상 9대, 지하 79대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 생활편의시설:

* 교육 시설: 오륙도중학교가 인접해 있어 통학이 편리합니다.

* 여가 및 녹지 공간: 인근 체육공원 및 자연림 지역을 통해 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 가장 큰 리스크는 2025년 02월 11일 접수된 이준용의 소유권이전청구권가등기(매매예약)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이로 인해 낙찰자는 해당 권리자와의 법적 분쟁에 휘말리거나 가등기 말소를 위한 추가적인 금전적 부담을 질 수 있습니다.

* 임대 관계의 불확실성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 미확인 권리: 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건 부산동부지원 2025타경5635 (1)은 부산광역시 남구 용호동의 오륙도SK뷰 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 대단지로서의 장점을 가지고 있습니다. 아파트 규모와 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 권리 관계의 리스크만 해소된다면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성을 반드시 인지하고 매우 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 명소인 오륙도와 인접한 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 대단지 인프라: 오륙도SK뷰는 지역 내 인지도가 높은 대단지로, 환금성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가(4.6억원) 및 최근 실거래가(4.4억~5.05억원)를 고려했을 때, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 편의: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 460,000,000원

* 최근 실거래가 (면적 84.96㎡ 기준): 2026년 7월 440,000,000원 ~ 505,000,000원.

* 분석:

* 본 건은 2025년 2월 11일 접수된 이준용의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높아, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 직면할 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다.

* 이러한 잠재적 위험을 감안하여, 일반적인 시세나 감정가보다 훨씬 보수적으로 접근해야 합니다. 가등기 말소 또는 권리자와의 협상에 필요한 비용과 시간을 충분히 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 최근 실거래가 중 하단 금액(4.4억원)을 기준으로, 가등기 관련 리스크 프리미엄을 추가적으로 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 입찰 전 반드시 가등기 권리자와의 연락을 통해 정확한 인수 조건 및 예상 비용을 확인하는 것이 필수적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 430,000,000원

* 권장 입찰가: 410,000,000원 (상기 범위 내에서, 가등기 처리 방안 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정)

* 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없어, 이를 제외하고 산정된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.