나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5608 [1] 부산광역시 남구 용당동 310 라임하우스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 ""용당초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 라임하우스 2층 203호로 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2015년 07월 01일 준공되었으며
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제203호로
외벽 : 드라이피트 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 남동하향 경사지대 내 택지조성된 부정형의 토지로 다세대주택 및 업무시설로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○용당동 310
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

○용당동 310-1
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼스))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : ""Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항"" 참고.

물건 비고

오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5608 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산평화새마을금고 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 66,500,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 용당동 310 라임하우스 2층 203호 (신주소: 부산광역시 남구 신선로337번길 20)

용도: 오피스텔 (주 용도: 공동주택, 업무시설(오피스텔))

토지면적: 21.61㎡ (약 6.53평)

건물면적: 27.46㎡ (약 8.30평) (전용면적)

사용승인일: 2015년 07월 01일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 "용당초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 남동하향 경사지대 내에 택지조성된 부정형 토지이며, 남측으로 폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(용당초등학교, 부경대학교(용당캠퍼스))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2016년 05월 03일 접수된 부산평화새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1 (부산평화새마을금고 근저당), 을2 (손숙경 근저당), 갑5 (근로복지공단 가압류), 갑6 (경남신용보증재단 가압류), 갑7 (부산평화새마을금고 임의경매) 등 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* (주)컴온서영복: 사업자등록일 2022-11-21, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 서영복: 전입일자 2022-09-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 조현민: 전입일자 2021-07-21, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 총 채권액

등기부채권 총액은 290,736,960원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성 및 주변 상업시설

본건이 속한 라임하우스는 오피스텔로서, 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 수요

용당초등학교 및 부경대학교(용당캠퍼스) 인근에 위치하여 학생 유동인구 및 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

단지 인근에 용당초등학교가 위치하며, 부경대학교(용당캠퍼스)도 가까이 있습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 형태

본 물건은 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 현황 미확인

이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태 및 정확한 현황 파악이 불가합니다. 따라서 경매 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 도로 접면

건물이 접한 남측 도로 폭이 약 2미터 내외로 좁아 일부 차량 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인들의 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 거주 여부 등에 대한 명확한 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용당동 소재 라임하우스 내 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계 분석 결과 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 법적 리스크가 낮다고 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인 불가라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 상쇄할 수 있는지 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 2015년 준공으로 건물 연식 대비 상태는 양호할 것으로 예상되나, 정확한 내외부 상태는 반드시 점검해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리상의 부담이 없습니다.

* 배후수요: 초등학교 및 대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 고정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 정보를 볼 때, 본건 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. (2026년 5월 용당동 228-0번지 67.69㎡ 빌라 매매가 7,000만원 시세 확인됨)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,500,000원입니다. 주변 유사 면적대의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건은 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

감안할 점:

* 내부 상태 확인 불가에 따른 불확실성.

* 차량 접근성의 다소 제한적인 도로 상황.

종합적인 판단 하에, 잠재적 리스크를 감안하고 시세 대비 낙찰을 목표로 한다면, 70,000,000원에서 73,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 확인 및 추가적인 시장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.