나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22391 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 초읍동 소재 ""초읍중학교"" 북서측 인근에 위치하는 노아의 숲
제5층 제504호로서, 주위는 다세대주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제5층 제504호로서
외벽 : 스콘코트 마감, 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 조성된 3필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 제2종일반주거지역(2024-02-07), 기타도로시설(접합), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임
경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 강혜미가 양도한 채권 금 167,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22391 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 5층504호

1.3. 건물구분

오피스텔

1.4. 감정가

170,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축년도

2018년 01월

1.10. 동/층수

6층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동에 소재하는 "노아의숲" 제5층 제504호로서, 북서측 인근에 초읍중학교가 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 시내버스정류장에서 도보 약 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지이용상태

본건이 속한 토지는 서하향 완경사지대 내 조성된 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 12미터, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지 3필지 공히 제2종일반주거지역(2024-02-07 지정), 기타 도로시설(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 윤성현 (2018-02-06)

* 소유권이전(신탁등기말소): 윤성현 (2018-10-12)

* 주택임차권: 강혜미 (167,000,000원, 2021-07-27 전입, 2024-07-25 배당신고) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (167,000,000원, 2025-07-24 개시결정) - 말소기준권리

* 압류: 부산진구(세외수입) (2026-05-26) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (강혜미)

* 보증금: 167,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 확정일자: 2021-07-13

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-07-24)입니다. 등기부등본 상 기재된 모든 권리(주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 강혜미는 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 보증금 반환 채권이 전부 변제되지 않더라도 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거용 오피스텔로서, 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설

현황 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호입니다. 외벽은 스콘코트 마감, 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샤시창 구조입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 이용 상태는 확인하지 못하였습니다.

5.3. 학군

인근에 초읍중학교, 부산문화여고, 부산진고등학교 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 이는 실제 내부 상태와 다를 수 있는 위험 요인이므로, 응찰 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 특별매각조건

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 강혜미가 양도한 채권 금 167,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 있습니다. 이는 임차인 관련 위험을 제거하지만, 배당 과정을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 초읍동에 위치한 준신축(2018년 준공) 오피스텔로, 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 동일 건물 동일 호실(504호)이 2026년 4월 20일에 199,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 본건의 시장 가치가 감정가(170,000,000원) 대비 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 특별매각조건으로 인해 인수할 임차보증금이 없어 권리상 매우 안전한 물건입니다. 다만, 내부 확인이 어려운 점은 응찰 전 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초읍중학교 인근이며, 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 안전한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 특별매각조건으로 잔여 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 최신 건축물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 최근 실거래가 대비 높은 시세: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

최근 동일 건물 동일 호실(504호)이 2026년 4월 20일 199,000,000원에 직거래되었습니다. 해당 거래 면적은 57.16㎡ (약 17.30평)입니다. 본건의 건물면적은 53.65㎡ (약 16.23평)입니다.

임차인 관련 인수 부담이 전혀 없고, 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 190,000,000원 이상으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 확인 결과 및 경매 진행 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.