나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2872 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 부전역이
소재하는등 제반교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상19층 건물내 14층 1410호등으로서,

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고 평탄한 가각정비된 2필1단지인 세장형의 토지를
업무시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 시내버스 및 지하철통행 간선도로에 접하는 외에 남서측, 북서측으로도
각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>,
도시관리계획 입안중이며,

2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경2872 (1)

소재지

부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층 1410호

용도

오피스텔

건물면적

24. 58㎡ (약 7.44평)

토지지분

3. 37㎡ (약 1.02평)

건축연도

2020년

감정가

185,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

위치

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경

인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 주민센터, 재래시장 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통

부산지하철 1호선 부전역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 정류장도 인근에 다수 위치하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 양호합니다.

도로

남동측으로는 시내버스 및 지하철 통행이 가능한 간선도로에 접하며, 남서측 및 북서측으로도 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합 지역입니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m)에 해당됩니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 권리 소멸

본건은 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (2020년 12월 18일 접수, 채권액 1,851,600,000원)

진행 경매 개시권리

채권자 최인주 강제경매 (2025년 7월 25일 접수, 채권액 128,000,000원)

이후 권리

부산진세무서장 및 부산진구의 압류 등기 등이 있으나, 모두 매각으로 소멸될 권리입니다.

인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황

* 박진호

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2022년 06월 23일

배당신고일자: 2025년 08월 28일

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

위치적 이점

부산진구 부전동 부전역 인근 핵심 상업 지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변 환경

오피스텔, 근린생활시설, 재래시장, 관공서(주민센터) 등이 밀집하여 상업 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리한 지역입니다.

유동인구 및 배후 수요

부전역을 이용하는 대중교통 이용객 및 주변 상업 시설 이용객을 중심으로 높은 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 인근의 공동주택 및 오피스텔 거주자를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

상업 시설 현황

금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

경쟁 환경

유사 오피스텔 및 상가 건물이 다수 존재하나, 부전역이라는 탁월한 입지적 장점으로 경쟁 우위를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성

부산지하철 1호선 부전역까지 도보로 접근이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설 접근성

부전1동 주민센터, 재래시장(부전시장 등), 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의 시설이 인근에 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 이는 채무 관계 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인이지만, 현재 본건은 일괄매각으로 진행 중이며 권리관계 상 인수 부담은 없습니다.

시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 변동, 경기 침체, 정책 변화 등 거시 경제적 요인이 향후 임대 수익률 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

공실 위험

오피스텔은 지역별, 시기별 공실 발생 위험이 상존하므로, 지속적인 임대 수요 분석 및 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경2872 (1) 물건은 부산진구 부전동의 핵심 상업 및 교통 요지인 부전역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 24.58㎡의 소형 평형으로 구성되어 있습니다.

최근 실거래 사례(2025년 7월 31일, 9층, 24.58㎡ 기준 1억 5,500만원)를 고려할 때, 본건의 감정가 1억 8,500만원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 명확한 권리관계, 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 보증금 없음 등은 낙찰 후 관리 부담을 최소화하는 요인입니다.

입지적 장점과 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있으며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지

부산지하철 1호선 부전역 초역세권으로 대중교통 이용 및 외부 접근성이 매우 우수합니다.

풍부한 생활 인프라

주변에 상업 시설, 금융 기관, 행정 기관, 재래시장 등이 밀집하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

시세 대비 저가 매수 기회

최근 실거래가를 참고할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

소형 평형의 안정적 임대 수요

1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 하는 소형 오피스텔은 지역에 따라 꾸준한 임대 수요를 유지하는 경향이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 최근 실거래 사례(2025년 7월 31일, 9층, 24.58㎡)가 155,000,000원으로 확인되었습니다. 본건은 14층으로 9층보다 층수는 높지만, 동일한 면적과 입지를 고려할 때 시세는 1억 5,500만원 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 165,000,000원 수준에서 결정하는 것을 권유합니다. 실제 입찰 시에는 경매 당일의 경쟁 상황, 현장 분위기, 추가적인 시세 변동 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.