나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21716 [1] 경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 구만면 효락리 소재""구만면사무소""남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 관공서, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서 및 북동측으로 노폭 약2~3미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 토지상에 제시외 건물(보일러실, 창고, 화장실 등)4동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일련번호 2 건물 공부상 구조는‘조적조’로 등재되어 있으나, 현황‘벽돌조’로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 지분매각.
-특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)매각 포함(제시외 건물의 가격은 지분의 비율로 산정함).
-[목록1]지상 소재 수목은 토지에 포함하여 평가함.
-[목록2] 공부상 '조적조'이나 현황은 '벽돌조'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21716 (1)

소재지: 경상남도 고성군 구만면 효락리 863-1

용도: 단독주택

감정가: 32,862,100원

토지면적: 621.00㎡ (약 187.55평)

토지지분: 155.25㎡ (약 46.95평)

건물면적: 86.55㎡ (약 26.17평)

건물지분: 21.64㎡ (약 6.55평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사로 추정)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건(공유자 우선매수권 행사 1회 제한), 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 매각 포함(지분비율로 산정), 지상 수목 평가 포함, 공부상 '조적조'이나 현황 '벽돌조'.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 고성군 구만면 효락리 소재 '구만면사무소' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 관공서, 농경지 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로서 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서 및 북동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 07월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매 개시결정 등기(2025타경21716)가 말소기준권리입니다. 이 등기 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996년 02월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 1996년부터 전입하여 대항력을 갖춘 상태입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 구만면사무소가 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 주변 상권은 대체로 발달하지 않은 소규모 지역 상권으로, 지역 주민을 중심으로 한 기본적인 생활 편의시설이 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 구만면사무소 등 관공서 이용은 편리합니다. 농경지가 많아 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 면 소재지 내의 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 설명으로 미루어 볼 때, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 인근 지역의 축산업 활동 여부 및 그로 인한 영향은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 공유자와의 원만한 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수인이 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능하나, 이에 대한 대비가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 김 의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 실제 인수해야 할 보증금이 존재하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 재매각: 본 물건이 재매각 절차를 밟고 있다는 점은 이전 입찰 시 유찰되었거나 낙찰 후 잔금을 납부하지 못한 사유가 있음을 시사하며, 이에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

* 건물 구조 차이: 공부상 '조적조'이나 현황 '벽돌조'로 되어 있어, 건축물대장과의 불일치 여부 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(보일러실, 창고, 화장실 등) 4동이 매각에 포함되나, 이 역시 지분 비율로 가격이 산정됩니다.

7. 종합 의견

경상남도 고성군 구만면에 소재한 본 단독주택 지분 경매 물건은 감정가 3천만원대의 저가 물건이나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공유자 우선매수권, 재매각 등의 복합적인 권리 관계와 특이사항으로 인해 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인은 명도 및 실질적인 인수 부담에 있어 최대의 변수가 될 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 임차인에 대한 심층적인 정보 파악, 공유자 현황 조사 등이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 3천만원대의 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

* 토지 이용 가치: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

* 귀촌/전원생활 희망자: 조용하고 한적한 농촌 지역의 주거 환경을 선호하는 투자자에게는 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변 시세 자료가 부족하고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 지분 매각과 같은 특수 물건의 성격이 강하기 때문입니다.

일반적으로 지분 매각 물건은 전체 매각보다 할인된 가격으로 거래되나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 존재로 인해 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 비용이 추가될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 32,862,100원을 기준으로 하되, 다음의 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 임차인 김 에게 실제 인수해야 할 보증금 또는 별도 합의 금액 파악.

* 공유자가 제시할 우선매수 가격 및 본인의 입찰 가격과의 비교 분석.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용 증가분 고려.

* 재매각 사유 분석 및 이를 통한 가격 조정 여부 검토.

상기 위험 요소를 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 50% ~ 70% 수준, 즉 약 16,400,000원 ~ 23,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 임차인 정보 확인, 공유자 협의, 등기부 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정 하시기를 강력히 권고합니다. 특히, 임차인의 실제 보증금 및 계약 관계 확인이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.