나이스옥션 법원경매 진주 2025타경822 [1] 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 용현면 덕곡리 소재 부곡마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지,
일반주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1) 토지는 소형차량 등 접근가능하고, 제반 교통사정은 보통시됩니다.
기호(2) 토지는 농기계 등 접근 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됩니다.
기호(3) 토지는 차량 접근 곤란하고, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 삼각형의 평탄한 토지로서, 현황 잡종지 상태입니다.
기호(2) 삼각형의 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.
기호(3) 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 휴경답 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 본건 남서측으로 포장 농로에 접합니다.
기호(2) 본건 남서측으로 비포장 농로에 접합니다.
기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 자연녹지지역, 개발행위허가제한구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한
구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 토지거래계약에
관한허가구역(허가구역 지정기간: 2024.06.18~2027.06.17), <추가기재> 농지법
제8조의규정이적용되는농지에 속합니다.

기호(3) 자연녹지지역, 개발행위허가제한구역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역
(모든축종제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류
제한)), 준보전산지, 토지거래계약에 관한허가구역(허가구역 지정기간: 2024.
06.18~2027.06.17)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 의뢰목록상 지목은 답이나, 현황은 잡종지 상태이고, 기호(3) 토지의 의뢰
목록상 지목은 임야이나, 현황은 휴경답 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-이설 및 철거가 용이해 보이는제시외건물 및 물건[감정서상ㄱ~ㄹ] 매각제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-[목록1,2] 계획도로 저촉 감안 평가함
-[목록3] 맹지이며, 현황 '휴경 답' 임
-[목록1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경822 (1)

1.2. 소재지

경상남도 사천시 용현면 덕곡리 535-9

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

148,966,000원

1.5. 면적

토지면적: 889.00㎡ (약 268.91평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0㎡

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

곤OOOOOOO

1.9. 최초 감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 용현면 덕곡리 소재 부곡마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 일반주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

기호(1) 토지는 소형차량 등 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

기호(2) 토지는 농기계 등 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

기호(3) 토지는 차량 접근 곤란하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호(1) 삼각형의 평탄한 토지로서, 현황 잡종지 상태입니다.

기호(2) 삼각형의 평탄한 토지로서, 답으로 이용 중입니다.

기호(3) 부정형의 평탄한 토지로서, 현황 휴경답 상태입니다.

인접 도로상태:

기호(1) 본건 남서측으로 포장 농로에 접합니다.

기호(2) 본건 남서측으로 비포장 농로에 접합니다.

기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

공부와의 차이:

기호(1) 토지의 의뢰목록상 지목은 답이나, 현황은 잡종지 상태입니다.

기호(3) 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 휴경답 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

경상남도 사천시 용현면 덕곡리 부곡마을회관 남서측 인근에 위치한 농경지 및 일반주택 혼재 지역입니다.

2.2. 접근성

기호(1),(2) 토지는 소형차량 및 농기계 접근이 가능하나, 기호(3) 토지는 차량 접근이 곤란하며 인접 토지를 통해야 접근 가능합니다.

2.3. 도로 현황

기호(1)은 포장 농로, 기호(2)는 비포장 농로에 접하며, 기호(3)은 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권이전(강주일, 협의분할 상속) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모든 권리가 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 2019-11-25 접수된 곤명농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 말소 예정 권리

근저당권 (곤명농업협동조합, 탄현농업협동조합)

가압류 (곤명농업협동조합, 재단법인)

임의경매개시결정 (곤명농업협동조합)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인: 이순점

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

본 건은 주로 농경지와 일반주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

조용한 농촌 마을의 특성을 보이며, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 마을 또는 사천 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 해당 지역이 농경지와 일반주택으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 정보 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

기호(1,2) 토지는 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 있을 수 있습니다.

6.2. 개발 제한 사항

자연녹지지역에 속하며, 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 따릅니다.

6.3. 도로 저촉 및 맹지

기호(1,2) 토지는 계획도로에 저촉되어 평가되었으며, 기호(3) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근해야 하는 불편함이 있습니다.

6.4. 가축 사육 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 가축 사육 시 제한이 있을 수 있습니다. (기호1,2는 일부 제한, 기호3은 모든 축종 제한 포함)

6.5. 토지 거래 허가 구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2024.06.18~2027.06.17)

6.6. 지목과 현황 불일치

기호(1) 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지이며, 기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 휴경답 상태입니다.

6.7. 제시외 물건 제외

감정서상 ㄱ~ㄹ로 표시된 제시외 건물 및 물건은 이설 및 철거가 용이해 보인다는 이유로 매각 대상에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용현면의 농림 지역에 위치한 임야(일부 잡종지, 답, 휴경답)로, 다양한 개발 제한 사항과 농지 취득 요건이 존재하는 토지입니다. 차량 접근이 용이하지 않은 맹지(기호3)와 계획도로 저촉(기호1,2) 등의 제약 사항이 있지만, 토지 거래 허가 구역 지정 기간이 2027년까지라는 점을 고려하면 장기적인 관점에서 접근이 필요할 수 있습니다. 권리 관계는 복잡했으나 모두 말소될 예정으로 인수되는 채무는 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

자연녹지지역이나 개발행위허가제한구역, 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 단기적인 개발 수익보다는 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 향후 규제 완화 시 잠재력이 있을 수 있습니다.

8.2. 농업적 활용

현황 답 또는 휴경 답으로 이용 중인 토지가 포함되어 있어, 농업적 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성

매각으로 인해 모든 권리 관계가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 148,966,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 물건의 최저 매각 가격은 감정가 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 및 향후 개발 가능성, 토지의 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. (정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.