나이스옥션 법원경매 진주 2025타경827 [1] 경상남도 하동군 화개면 탑리 151 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 「가탄마을」 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 농가 주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 기호(1)본건 입구까지 차량접근 가능합니다.
? 기호(2, 3)인근 토지를 통해 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 공히 완경사지 내 부정형의 토지로서, 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

? 기호(1, 2):북측으로 지적도상 도로(탑리 854도로)와 접하나 도로를 통한 접근은 어려운 상태입니다.
? 기호(3):북서측으로 약2~3m 내외의 진입로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1,3):계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2020-12-23)(가탄천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
? 기호(2):계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록 1,3 토지 일부는 소하천 구역에 저촉 되어 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경827 (1)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 탑리 151

용도: 답 (농지)

감정가: 254,085,000원

토지 면적: 1738.00㎡ (약 525.76평)

토지 지분: 1738㎡ (약 525.76평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 화개악양농업협동조합 (합병전: 화개농업협동조합)

특이사항: 농지취득자격증명, 선순위지상권, 공동담보

1.2. 주의사항

-일괄 매각 (본건은 토지만 매각 대상이나, 일괄 매각 주의사항이 명시되어 있어 재확인 필요)

-농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

-목록 1, 3 토지 일부가 소하천 구역에 저촉되어 평가에 반영됨.

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리 소재 「가탄마을」 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가 주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

기호(1) 토지 입구까지 차량 접근 가능합니다.

기호(2, 3) 토지는 인근 토지를 통해 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로상태

기호(1, 2) 토지는 북측으로 지적도상 도로(탑리 854도로)와 접하나, 도로를 통한 접근은 어려운 상태입니다.

기호(3) 토지는 북서측으로 약 2~3m 내외의 진입로가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3)

- 계획관리지역

- 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 소하천구역 (2020-12-23) (가탄천) <소하천정비법>

- 공장설립승인지역 (2020-03-31) (수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>

기호(2)

- 계획관리지역

- 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 공장설립승인지역 (2020-03-31) (수도법시행령 제14조의3 1호) <수도법>

* 제시외 물건: 없음

* 공부와의 차이: 없음

* 기타 참고사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리, 일명 '가탄마을' 동측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 농경지, 소규모 농가 주택, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 해당 지역은 지리산 자락과 섬진강이 만나는 아름다운 자연 경관을 자랑하는 곳입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

차량 접근은 기호(1) 토지의 경우 입구까지 가능하며, 기호(2, 3) 토지는 인근 토지를 통해 접근 가능합니다. 다만, 기호(1, 2) 토지의 경우 북측 지적도상 도로와 접하나 실제 접근은 어려울 수 있으며, 기호(3) 토지는 북서측으로 약 2~3m의 진입로가 있습니다. 인근에 간선도로가 소재하여 광역적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지 전체가 완경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 규제 사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육 제한 구역, 소하천 구역(가탄천) 및 공장설립 승인 지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다. 특히, 목록 1, 3 토지 일부는 소하천 구역에 저촉되어 감정평가 시 이를 고려하였습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지에 대한 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 변동

- 이판재: 1991-03-15 소유권 이전 (갑구 1)

- 김기오: 2013-11-27 소유권 이전 (갑구 2, 매매)

* 주요 권리 내역

- 지상권 설정: 화개농업협동조합 (2015-12-14 등기, 을구 6)

* 내용: 건물 기타 공작물 또는 수목의 소유를 목적으로 하며, 존속기간은 등기일로부터 30년입니다.

* 인수 여부: 물건명세서상 말소 동의서 제출로 소멸 예상되나, 최종 말소 여부 확인 필요.

- 근저당권:

- 화개농업협동조합 (2016-05-26 등기, 을구 7) - 말소

* 채권액: 221,000,000원

* 말소기준권리: 본 근저당권이 말소기준권리가 되어, 이후 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

- 주식회사 랜드써포 (2020-03-06 등기, 을구 9) - 말소

* 채권액: 100,000,000원

- 임의경매 개시 결정: 화개악양농업협동조합 (2025-07-14 등기, 갑구 7) - 말소

* 채권자: 화개악양농업협동조합 (합병전: 화개농업협동조합)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상, 목록 2, 3번 토지의 을구 6번 지상권설정등기(2015.12.14. 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 화개악양농업협동조합이 2025.7.22.자 말소 동의서를 제출하였습니다. 따라서, 일반적인 경매 절차에서는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 인수되는 권리: 상기 지상권 설정 등기가 말소 동의서를 제출함에 따라, 경매 절차에서 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 본 건에 대해 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 하동군 화개면 탑리 지역은 지리산과 섬진강이 만나는 지점에 위치하여, 예로부터 영호남 교류의 중심지 역할을 해온 곳입니다. 현재는 유명 관광지인 화개장터와 십리벚꽃길 등이 있어 관광객 유입이 꾸준하며, 이를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 화개장터 중심 상권

화개장터는 전통 시장으로서의 기능뿐만 아니라 지역의 대표적인 관광 명소로 자리매김하고 있습니다. 이곳에서는 지역 특산물(하동 야생차, 지리산 벌꿀, 섬진강 재첩 등) 판매와 더불어 다양한 먹거리(재첩국, 국밥, 도토리묵 등)를 맛볼 수 있습니다. 또한, 주변에는 음식점, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업 시설이 운영되고 있어, 상대적으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.3. 주요 관광 자원 연계

본건 지역은 화개장터 외에도 쌍계사, 최참판댁, 지리산 국립공원 등 다양한 관광 자원과 인접해 있어 연계 관광 효과가 뛰어납니다. 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지인 화개면 탑리 주변에는 화개장터를 중심으로 소규모 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다. 또한, 화개면 신청사 또한 탑리 행정복합타운에 건립될 예정으로, 주민 편의 시설 확충이 기대됩니다. 대형 쇼핑 시설이나 병원 등은 차량 이동이 다소 필요할 수 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 제공되는 지역입니다.

5.2. 주거 및 관광 환경

본 지역은 아름다운 자연 경관과 함께 다양한 숙박 시설(펜션, 한옥 풀빌라, 게스트하우스 등)이 운영되고 있어 쾌적한 주거 및 휴양 환경을 제공합니다. 녹차 체험, 섬진강 래프팅 등 다양한 액티비티를 즐길 수 있으며, 지리산 둘레길 등 산책 및 등산로 접근성도 좋습니다.

5.3. 주요 기반 시설

* 도로: 인근 간선도로 접근 용이, 일부 진입로 협소

* 대중교통: 버스 노선 운행 (정확한 노선 및 배차 간격 확인 필요)

* 공공시설: 화개면사무소 (신축 예정), 파출소, 우체국 등 (지역 규모에 따른 시설 수준)

5.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 현재 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 문제

본건은 농지(답)이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관련 규정을 숙지하고 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히, 소하천 구역에 일부 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 접근로 및 도로 상태

일부 필지의 경우, 지적도상 도로와 접하나 실제 차량 접근이 어렵거나 진입로가 협소한 점은 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 지상권 인수 가능성 (잠재적)

등기부상 선순위 지상권(을구 6)이 존재하나, 신청 채권자인 화개악양농업협동조합으로부터 말소 동의서가 제출되어 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나, 말소 동의서의 유효성 및 최종 말소 여부는 잔금 납부 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 화개면 탑리에 위치한 농지(답)로, 아름다운 자연 경관과 함께 유명 관광지인 화개장터와 인접하여 풍부한 관광 수요를 배후로 하고 있습니다. 토지 자체는 경사지이며 휴경지 상태이나, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

권리 관계상 선순위 지상권이 존재하나, 채권자의 말소 동의서가 제출되어 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 및 제출은 필수적인 절차이며, 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

관광지 인근이라는 입지적 장점과 풍부한 자연 환경을 고려할 때, 귀농·귀촌 목적 또는 주말 주택, 휴양 시설 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 화개장터, 십리벚꽃길 등 유명 관광지와 근접하여 관광객 수요를 활용한 상업시설 또는 숙박시설 부지로 활용 가능.

* 자연 환경: 지리산과 섬진강이 어우러진 수려한 자연 경관으로 힐링 목적의 휴양 공간 조성 잠재력 보유.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 있는 용도지역으로, 향후 행위 제한 완화 시 활용도 증대 기대.

* 안정적 상권: 관광객을 중심으로 형성된 상권으로, 비교적 안정적인 수요 기반 확보.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 254,085,000원으로 책정되었습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

그러나, 본 건의 경우 농지이며, 농지 취득 자격 증명 발급 및 제출이라는 절차적 요건이 중요합니다. 또한, 토지 이용에 일부 제한 사항(소하천 구역 저촉 등)이 존재합니다. 선순위 지상권은 말소 동의가 제출되었으나, 최종 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 투자 전략 상 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 약 177,859,500원 ~ 203,268,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

단, 본 예상가는 단순 참고용이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 확인, 법률 검토 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 농지 취득 관련 법규 및 절차를 완벽히 숙지하신 후 입찰에 참여하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.