나이스옥션 법원경매 진주 2025타경821 [1] 경상남도 진주시 수곡면 대천리 53-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 괌관감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1은 진주시 수곡면 대천리, 수곡초등학교에서 남서측 직선거리 약300 m, 기호2, 3은 북동측으로 직선거리 약1 km 지점에 위치하고 있으며, 부근은 전` 답 등 농경지 임야, 군데군데 농가` 농업용건물 등으로 형성되어 있으며 농촌지대로서의 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건 기호1은 경지정리`답‘으로서 소형승용차` 영농기계 등 출입이 가능하고 기호2, ,3은 소형승용차` 영농기계 등 출입이 가능한 농경지 이며, 대중교통사정은 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대체로 보통 이하인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 직사각형의 경지정리된 농경지로 특용작물, 즉 딸기 재배를 위한 비닐하우스부지로 이용되고 있으며, 기호2는 고추 등 보통작물 재배지로 이용되고 있으나 일부는 묵은 농경지 상태이고 기호3은 참깨 등 보통작물 등 재배지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북서측으로 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 제방도로와 접하고, 남서측과 북동측으로도 수로를 끼고 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고 있으며, 기호2, 3은 지적도상은 맹지이나, 기호2는 남측과 서측으로 현황 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고, 기호3은 북측과 동측으로 현황 폭 약1.5 내지 2미터 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-05)( 수곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-12-05)(수곡초등학교병설유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,농업진흥 구역<농지법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 기호2는 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천 구역(2018-04-25)(중천천) , <소하천정비법>공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호3은 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제 한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(2018 -04-25)(중천천)<소하천정비법>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 중 기호1토지 상에 제시외 물건 (기호ㄱ-ㄹ), 딸기 재배용 비닐하우스, 관정(Cap` 88톤/일, 심도;100m, 직경;40mm) 등이 소재하여 구조` 시공상태 및 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 3필지가 전부 토지로서 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-제시외 물건(감정서상 'ㄱ~ㄷ' 각 비닐하우스 및 'ㄹ' 관정) 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 물건 매각제외 감안한 금액임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경821 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 수곡면 대천리 53-1

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 2730.00㎡ (약 826평)

* 토지지분: 2730㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 곤OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 진주시 수곡면 대천리, 수곡초등학교에서 남서측 약 300m 및 북동측 약 1km 지점에 위치하며, 주변은 답 등 농경지, 임야, 농가, 농업용 건물 등으로 구성된 농촌지대입니다.

* 교통상황: 경지정리된 논으로서 소형 승용차 및 영농기계의 출입이 가능합니다. 다만, 관내 버스 정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 이하 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 3필지로 이루어져 있으며, 기호1은 특용작물(딸기) 재배를 위한 비닐하우스 부지로, 기호2는 고추 등 보통 작물 재배지이나 일부는 묵은 논 상태이며, 기호3은 참깨 등 보통 작물 재배지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 기호1은 북서측으로 약 1.5~2m 폭의 제방도로 및 남서측, 북동측으로 농로와 접하고 있습니다. 기호2, 3은 지적도상 맹지이나, 현황상 남측, 서측, 북측, 동측으로 폭 약 1.5~2m 내외의 농로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수곡초등학교), (낙동강)수변구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역.

* 기호2: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역.

* 기호3: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약에 따르면, 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소되는 것으로 기재되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-10-02

* 특이사항: 임차인 성 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 전입일자 및 확정일자 정보가 없어 배당 요구 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 등기부 요약상 채권 총액은 934,868,440원이며, 모든 권리 관계가 말소되는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 경매는 '곤명농업협동조합'의 임의경매 신청(갑10, 2025-07-22 접수)으로 진행 중입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 농경지로, 인근에 상업 시설이나 중심 상권에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 환경은 농경지와 농가 주택이 주를 이루고 있어 일반적인 상권 분석보다는 농업 활동에 적합한 입지 조건을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설로는 수곡초등학교가 직선거리 약 300m 지점에 위치해 있습니다. 그 외 지역 주민 편의를 위한 시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수: 본건은 농지이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 물건 제외: 감정평가서상 기호 ㄱ~ㄷ 비닐하우스 및 ㄹ 관정은 매각 대상에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이를 감안하여 산정되었습니다.

* 개발 및 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역 등 토지이용계획상 각종 제한이 존재하여 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 낮은 대중교통 접근성: 버스 정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 묵은 농경지 상태: 기호2 토지의 일부가 묵은 논 상태로, 경작을 위해서는 별도의 정비가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 수곡면 소재의 답(논)으로, 총 3필지의 토지로 구성되어 있습니다. 현재 감정가는 90,000,000원이며, 토지 면적은 2730.00㎡(약 826평)입니다. 농지로서의 이용 가치가 있으며, 주변은 농촌 농경지 및 농가로 형성되어 있습니다. 경매 절차 진행에 있어 가장 중요한 사항은 농지취득자격증명원의 제출 의무입니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득 요건 충족 시, 농업 활동을 위한 기반 확보 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

* 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 전원생활 또는 특정 농업 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 경매 건의 인수 보증금은 0원입니다. 최저매각가격은 90,000,000원으로 감정가와 동일하게 책정되어 있으며, 제시외 물건(비닐하우스, 관정) 제외를 감안한 금액입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰자의 자금 계획 및 농지 취득 가능 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.