나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31089 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 466-5 유정2차아파트 1동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동성초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 4층 401호로,(사용승인일:1994.05.14)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 및 건축물
현황도 등에 의거 통상적인 상태를 기준함.)

설비내역

난방설비, 옥내소화기 등 소방관련설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)466-5번지
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-10-05)(소로2-66호선)(접합) 가축사육제한
구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호
구역(2015-02-26)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(2015-02-26)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-23)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

2)471-4번지
제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2015-02-26)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(2015-02-26)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2023-11-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 진주지원 2025타경31089 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 466-5 유정2차아파트 1동 4층401호

물건 종류: 아파트

감정 평가액: 70,000,000 원

면적

1.1. 토지 면적: 62.93㎡ (약 19.04평)

1.2. 건물 면적 (전용 면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

매각 방법: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 강제경매 채권자)

2. 입지 조건

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주변 환경: 본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 동성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨. 인접 도로로 북동측 및 동측에 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

2.1. 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m~10m의 소로2류에 접해 있음.

2.2. 가축 사육 제한 구역(전부 제한 구역), 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 비행안전제5구역(전술) 등의 제한 사항이 존재함.

주변 시설:

2.3. 사전 조사 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 작전상 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

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등기부 현황:

3.1. 말소기준권리: 대한생명보험주식회사 근저당 (2010년 6월 18일 접수)

3.2. 본 경매는 강제 경매이며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

3.3. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 현재 확인되지 않으므로 주의가 필요함.

채무 현황:

3.5. 등기부상 채무 총액은 265,634,311원임. (참고: 현재 강제경매 신청 채권액은 272,490,166원이며, 이 금액을 기준으로 경매가 진행됨)

4. 상권 분석

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지역 특성: 본건이 위치한 사천시 정동면 고읍리는 주거 지역과 근린 생활 시설이 혼재된 지역임. 동성초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능한 배후 주거지임.

경쟁 분석: 주변 아파트 및 주택 단지가 형성되어 있으며, 상권 형성은 보통 수준으로 판단됨. 대규모 상업 지구와의 거리는 다소 떨어져 있어, 상업 시설 이용은 인근 지역 의존도가 높을 수 있음.

5. 생활 정보

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주거 편의시설:

* 인근에 동성초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 생활 편의를 위한 근린 상가들이 주변에 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 편의 시설 이용이 가능함.

건물 상태:

* 1994년 5월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층 아파트임.

* 현장 조사 시 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태는 파악하기 어려우나, 외부 관찰 및 건축물 현황도 상 통상적인 아파트 상태를 기준으로 함.

* 난방, 옥내 소화기 등 소방 관련 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

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중복 사건: 본건은 중복 사건으로 명시되어 있어, 경매 절차 진행 및 관련 서류 확인 시 특별한 주의가 요구됨. 정확한 내용은 법원에 문의하여 확인하는 것이 좋음.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하였음. 실제 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 직접 확인해야 하는 리스크가 존재함.

건축물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 약 30년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있음.

토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 비행안전구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

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물건 개요: 경상남도 사천시 정동면에 위치한 유정2차아파트 1동 401호로, 감정가 7천만원에 강제 경매로 진행 중인 물건임.

장점:

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 실수요자의 주거 목적으로 고려 시, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근이 가능한 지역임.

단점:

* 내부 확인 불가로 인한 상태 미확인 및 건물 노후화 문제.

* 다양한 법적 토지 이용 제한 사항 존재.

* 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성 가능성.

총평: 본 건은 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었으나, 내부 상태 미확인, 건물 노후화, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

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시세 대비 저평가 가능성: 감정 평가액 7천만원이 실제 시장 가치보다 낮을 가능성이 있으므로, 인근 아파트 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 통해 가격 적정성을 판단해야 함.

실수요 목적 접근: 투자 목적보다는 실수요자가 실거주를 위해 접근할 경우, 명확한 권리 관계 및 기본적인 주거 편의성을 고려해 볼 수 있음.

명확한 권리 분석: 인수되는 임차권이나 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 비교적 안전한 편임.

9. 예상 입찰가

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산정 기준: 본건은 인수되는 보증금이 없으며, 감정 평가액은 70,000,000원임.

고려 사항:

* 내부 수리 필요 비용 추정.

* 토지 이용 제한 사항으로 인한 향후 가치 변동성 고려.

* 인근 유사 아파트 실거래가 및 현 시세 조사 결과 반영.

* 경매 참여 경쟁률 및 본건의 잠재적 리스크 요인에 대한 가치 평가.

제안:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 내부 수리 예상 비용, 향후 시장 전망 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가 제안이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.