나이스옥션 법원경매 창원 2025타경611 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1487-4 다이너스티빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼계동 소재 분성초등학교 남서측 인근에 위치하는 다이너스티빌딩(입구 표기'부전빌딩') 5층 501호, 502호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 5층 501호, 502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감
바닥 : 타일 마감
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장상 용도는 당구장으로 되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.
기호(2) 집합건축물대장상 용도는 학원으로 되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로3류, 서측으로 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역 (북부지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(1,2)는 현황 벽체 구분이 없는 상태입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 당구장이나 현황 목록2(502호)와 벽체 구분이 없는 상태로 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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경매 사건번호: 창원지방법원 2025타경611 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1487-4, 다이너스티빌딩 5층501호

건물명: 다이너스티빌딩 (입구 표기 '부전빌딩')

용도: 근린상가

감정가: 243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

건물면적: 203.29㎡ (약 61.49평)

1.1. 입지조건

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* 위치: 경상남도 김해시 삼계동, 분성초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 건물 북측으로 중로3류, 서측으로 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(상업), 지구단위계획구역(북부지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 10월 7일 접수된 반월,중앙새마을금고의 근저당권(181,200,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전병희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2019년 04월 02일

* 확정일자: 2023년 07월 21일

* 배당신고일자: 2025년 10월 27일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당신고일자가 미래 시점인 2025년 10월 27일로 예정되어 있고 대항력이 있어, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 241,200,000원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상업 지역입니다.

* 건물 업종: 집합건축물대장상 501호는 당구장, 502호는 학원으로 등재되어 있습니다.

* 교육시설 인접: 분성초등학교가 남서측 인근에 위치하여 학원이나 관련 업종에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 상권 잠재력: 상업지역 내 위치하며, 주변 주거 밀집 지역의 소비력을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 교육: 분성초등학교가 인접해 있어 학군 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 전병희 임차인은 2019년 4월 2일부터 거주(사업)하였고, 2023년 7월 21일 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당을 받지 못할 경우 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 배당신고일자가 미래 시점인 2025년 10월 27일로 예정되어 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 집합건축물대장상 501호는 당구장, 502호는 학원으로 기재되어 있으나, 현황으로는 두 호실 간 벽체 구분이 없는 상태로 공실이라는 점은 실제 이용 및 임대 시 명확한 확인이 필요합니다. (감정평가서 상 이용상태에서는 두 호실 모두 현재 공실로 명시되어 있음)

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 경우, 해당 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 인근 환경: 지도 검색 결과, 삼계동 인근 지역에는 석산 개발과 관련된 악취나 소음, 전자파 발생 가능성에 대한 주민들의 민원이 있었던 것으로 파악됩니다. 현재 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 개발 상황 및 환경적 요인에 대한 추가적인 조사 및 현장 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 김해시 삼계동의 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물 5층 501호입니다. 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 기본적인 상권과 생활 편의성을 갖추고 있으며, 분성초등학교와 가까워 교육적 이점도 있습니다. 철근콘크리트 구조의 8층 건물로, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 전병희 씨가 존재하여 인수 보증금 0원이라는 명시와 관계없이 배당 결과 및 실제 현황 확인이 필수적입니다. 또한, 집합건축물대장과 실제 현황 간의 용도 및 내부 구분이 일치하지 않고 공실 상태인 점은 임대 수익 및 명도 진행 시 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 김해시 삼계동 상업지역 내 위치로, 안정적인 배후 수요와 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 건물 활용도가 높습니다.

* 가격 메리트: 감정가 243,000,000원을 기준으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원인 점을 고려하여 산정될 수 있습니다. 총 채권액은 241,200,000원이며, 감정가는 243,000,000원입니다. 낙찰을 위해서는 시세 조사를 통한 적정 가치 평가, 명도 가능성, 수익률 분석, 그리고 본 물건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 현황과 공부상의 차이)을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가는 이러한 추가 분석을 통해 신중하게 결정해야 하며, 일반적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 검토될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.