나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11805 [1] 경상남도 김해시 한림면 명동리 978-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 '한림IC' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 용이한바, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사 지대내 부정형 토지로서, 현황은 전기타(선하지)임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 군유지인 동측 인접필지(977-2)를 통해 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 명동1구역 산업형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공부상 지목이 ‘과수원’이나 현황 휴경지(선하지)이며 일부 지상에 송전탑이 소재함. 토지전용허가 및 토지현황 변경에 따른 원상회복명령 등은 주무관서에 문의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11805 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 명동리 978-4

용도: 과수원

감정가: 160,937,000원

토지면적: 581.00㎡ (약 175.75평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 '한림IC' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측 인접 필지(군유지, 977-2)를 통해 세로와 접하고 있어 차량 통행은 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지 등기부에는 소유권 이전, 지상권 설정, 가압류, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2024년 9월 13일자 부경원예농업협동조합의 가압류(창원지방법원 2024카단230)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 지상권 설정등기(2006.03.03.)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

지상권 설정자는 한국전력공사입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 428,018,105원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

다만, '한림IC' 인근이라는 점에서 물류 및 산업 활동과 연관된 잠재력을 예상해 볼 수 있습니다.

최근 김해시 한림면 일대에는 악취관리지역 지정 논란이 있으며, 이는 인근 지역의 축산업 및 산업 활동과 관련이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농경지 및 공장 지대임을 감안할 때, 기본적인 생활 인프라는 인근 지역을 통해 확보될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요구

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 전액을 반환받지 못하므로, 사전에 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 선순위 지상권 인수

한국전력공사 명의의 선순위 지상권(2006.03.03. 설정)이 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 야기할 수 있으며, 관련 비용 및 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 지목 불일치 및 이용 제약

공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 휴경지(선하지)이며, 일부 지상에 송전탑이 소재하고 있습니다. 이로 인해 토지 이용에 직접적인 제약이 따릅니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 추가적인 제한사항이 있을 수 있습니다.

최근 김해시 한림면 일대는 악취관리지역 지정으로 인해 축산업 농가들이 생존권 및 재산권 침해를 주장하며 반발하고 있으며, 해당 지역 내 악취배출허용기준 강화 및 농장 폐쇄 가능성 등이 거론되고 있습니다.

6.5. 맹지 여부

지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 도로에 접하고 있어 실제적인 차량 접근은 가능합니다.

6.6. 원상회복명령 가능성

토지전용허가 및 토지현황 변경에 따른 원상회복명령 등은 주무관서에 문의해야 하며, 이에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.7. 환경 및 개발 관련 갈등

김해시 한림면 지역은 과거 산지 개발로 인한 난개발 논란과 하천 오염 문제 등이 제기된 바 있으며, 현재도 경사도 규제 완화 등을 둘러싼 갈등이 지속되고 있습니다. 이는 지역 내 개발 사업에 대한 주민 수용성 및 행정적 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 분석

본건은 경상남도 김해시의 계획관리지역 내 토지로서, '한림IC' 인근에 위치하고 있어 교통 접근성은 양호합니다. 그러나 현재 토지는 휴경지 상태이며, 송전탑이 소재하고 있고, 무엇보다 한국전력공사의 선순위 지상권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 전액 몰수라는 엄격한 요건도 존재합니다. 최근 한림면 일대의 악취관리구역 지정 논란 등은 지역의 산업 활동 및 환경 문제와 관련하여 잠재적인 이슈를 시사합니다. 이러한 제약사항들을 고려할 때, 본건은 토지 이용의 제한이 명확하며, 투자 또는 개발 시 상당한 추가 검토와 비용이 예상되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

토지 자체의 개발 잠재력보다는, 주변 개발 계획이나 송전탑 이전 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토해볼 수 있습니다.

인근 공장 지대와의 연관성을 활용한 토지 이용 방안도 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 유의사항

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 가치, 지상권 인수 비용, 농지취득 관련 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 전문적인 시세 조사 및 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 확보가 필수적입니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.