나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31568 [1] 경상북도 성주군 초전면 용성리 산26-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 초전면 용성리 소재 뒷미지공원 동측 인근에 위치하며, 주변은
농경지, 임야, 농촌주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 기호1 ~ 기호7 모두 부정형의 토지로서, 전(휴경지) 상태입니다.

2) 기호8 ~ 기호9 모두 부정형의 토지로서, 대부분 개간된 전(휴경지) 상태입니다.

3) 기호4, 기호5, 기호6, 기호7 의 남측 일부는 현황 도로의 상태입니다.

인접 도로상태

1) 기호1, 기호2, 기호8 모두 지적상 맹지이며, 본건 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2) 기호3, 기호4, 기호5, 기호6, 기호7, 기호9 는 서측의 노폭 약2~3미터 정도의 비포장
도로를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호1 ~ 기호7
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

2) 기호8
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

3) 기호9
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건 인접 토지와 정확한 지적경계는 별도의 전문 지적측량이 필요할수 있는바,
참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1~7번 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)
목록 8,9번 입목포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31568 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

물건 종류: 토지

매각대상: 토지매각

감정가: 1,241,732,000원

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 성주군 초전면 용성리 산26-2

용도: 전

토지면적: 17,915.00㎡ (약 5,419.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0평)

건물면적: 0.00㎡ (약 0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0평)

토지 지분: 17,915㎡

건물 지분: 0㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각

목록 1~7번: 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

목록 8,9번: 입목 포함 평가

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 성주군 초전면 용성리 소재 뒷미지공원 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 농촌 주택 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 가지고 있습니다.

3.2. 교통상황

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 지적상 맹지인 기호 1, 2, 8번은 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호 3, 4, 5, 6, 7, 9번은 서측 약 2~3미터 폭의 비포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 905번 지방도가 초전면의 대동맥 역할을 하며, 면 내 도로망이 연결되어 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 1~7번: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 기호 8번: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지

* 기호 9번: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지

3.4. 인접 도로상태

* 기호 1, 2, 8번: 지적상 맹지이며, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호 3, 4, 5, 6, 7, 9번: 서측 약 2~3미터 폭의 비포장도로를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호 4, 5, 6, 7번의 남측 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3.5. 주변 시설

성주군 초전면은 기초생활거점조성사업을 통해 문화, 체육, 보건, 복지시설 확충을 추진하고 있어 생활 편의 증진이 기대됩니다. 또한, 미군 공여구역 주변 지역 발전 사업이 추진되며 지역 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 해당 토지 인근에는 뒷미지공원 및 저수지가 있으며, 연꽃 단지가 조성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 2024년 10월 27일, 초전면의 폐기물 재활용 시설에서 화재가 발생한 사례가 있었으나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 구경자 (1980-02-22), 이우억 (2022-07-01)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2022-07-01, 1,140,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 농협은행 (2025-07-21, 956,609,917원)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-09-08, 570,402,543원)

* 총 등기부 채권액: 1,710,402,543원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 백운기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 문제는 없어 보입니다.

* 임차인: 이종현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 문제는 없어 보입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 농업 지역 특성

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 성주군은 농업 생산성이 높은 지역이며, 특히 농산물 생산 및 유통과 관련된 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 기반 시설 및 개발 계획

초전면은 기초생활거점조성사업을 통해 문화, 체육, 복지 등 생활 서비스 기반을 강화하고 있으며, 주한미군 공여구역 주변지역 발전 사업 등과 연계하여 지역 개발이 진행되고 있습니다. 이는 향후 지역의 편의시설 및 접근성 향상에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 접근성

본건은 농촌 지역 특성상 도심 지역에 비해 편의시설이 제한적일 수 있습니다. 다만, 초전면 소재지에 면사무소, 농협, 편의점, 목욕탕 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 더 넓은 범위의 쇼핑, 의료, 교육 시설은 인근 성주읍 등지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 환경

뒷미지공원 및 저수지가 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 인근에 등산로와 숲길이 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수

목록 1~7번 토지는 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전 준비가 필수적입니다.

7.2. 맹지 및 도로 접근성

일부 필지는 지적상 맹지에 해당하며, 접근 가능한 도로의 폭이 좁고 비포장인 구간이 있어 차량 통행 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 가축사육제한구역

본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위를 계획하고 있다면 관련 규정을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

7.4. 준보전산지

일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 산지관리법 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

7.5. 입목 포함 평가

목록 8, 9번의 경우 입목(나무)이 평가에 포함되어 있으므로, 낙찰 시 입목의 소유권 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

7.6. 화재 위험

2024년 10월 발생한 초전면 폐기물 재활용 시설 화재 사례를 볼 때, 주변 지역의 잠재적인 화재 위험 요소를 인지하고 있어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 초전면 용성리에 위치한 농지 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 환경이 장점이나, 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지 및 도로 접근성 문제, 가축사육제한구역 및 준보전산지 지정 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가보다 높게 형성되어 있어 경매 절차상의 문제는 없어 보입니다. 농업 목적 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근할 수 있으며, 농지법 및 관련 규제 사항을 철저히 확인한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 17,915㎡ (약 5,419.64평)의 넓은 토지를 경작 또는 개발 목적으로 활용 가능합니다.

* 자연 친화적인 환경: 뒷미지공원 및 저수지 인접, 숲길과 등산로 등 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 성주군의 기초생활거점조성사업 및 미군 공여구역 주변지역 개발 사업 등으로 향후 지역 편의시설 및 기반 시설 확충이 기대됩니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,241,732,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다. 그러나 해당 물건의 입지, 농지 관련 규제, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 토지 이용 계획 및 실제 활용 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 하며, 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 다만, 구체적인 투자 목적 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.