나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12233 [1] 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산중앙초등학교"" 서측 인근에 위치한 그린뜰 제14층 제1401
호이며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공 및 업무시설, 근린생활시설 및 각종 학
교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제14층 제1401호로서,
외벽 : 치장석 및 스톤코트 붙임, 페인트칠 마감 등.
내벽 : 벽지바름, 타일 붙임 및 인테리어 등.
창호 : 샷시창임.

이용상태

주거용으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6미터내외의 포장도로에 접하며, 주변 가로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2017-03-30)(월평중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(울
산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12233 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 181-4 그린뜰 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 426,000,000원

토지면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

토지지분: 38.6144㎡ (약 11.68평)

건물면적: 110.64㎡ (약 33.47평)

건물지분: 110.643㎡ (약 33.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집합건물 정보:

- 건물명: 그린뜰

- 동/호: 14층 1401호

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제14층

- 준공일자: 2019년 5월 2일

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2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산중앙초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공 및 업무시설, 근린생활시설, 각종 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산공업고등학교, 울산중앙초등학교, 월평중학교), 절대보호구역(울산중앙초등학교)에 해당됩니다.

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3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (정석근, 2023-04-04 접수)

* 소유권 보존: 갑1 (정호점, 2019-05-28)

* 인수되는 권리: 을4 주택임차권 (김건형, 보증금 380,000,000원). 확정일자 2022-05-31, 전입일자 2022-06-24.

* 기타 등기사항: 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정입니다. (갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑23)

총 등기부 채권액 합계: 743,408,813원

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 배당신고일자: 2024년 7월 11일

* 비고: 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

3.2. 인수 권리 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을4 주택임차권 (김건형). 보증금 3억 8천만원.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 명시, 그러나 임차권 '인수' 표기로 인해 주의 필요)

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4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 신정동 지역은 울산광역시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

* 인근에 울산중앙초등학교, 월평중학교, 울산공업고등학교 등 교육시설이 밀집해 있어 학군이 우수합니다.

* 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 병원, 은행, 마트(예: 이마트), 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

* 울산대공원 등 녹지 공간 접근성도 비교적 좋습니다.

* 특별한 혐오시설이 인근에 확인되지 않았습니다.

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5. 생활정보

* 교육: 울산중앙초등학교, 월평중학교, 울산공업고등학교를 도보 또는 근거리 통학 가능합니다.

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 음식점, 기타 소매점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

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6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 )의 존재: 보증금 3억 8천만원의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 잔액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.)

* 낙찰가 산정 시 인수되는 임차 보증금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심부에 위치하며, 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용하므로, 철저한 권리 분석과 함께 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 임차권 '인수' 표기 간의 상충 가능성을 염두에 두어야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 입지: 울산 남구의 핵심 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의: 교육, 교통, 상업 시설 등 생활 인프라가 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 학군: 초, 중, 고등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 뛰어납니다.

* 잠재적 가치: 권리 분석을 통한 리스크 해소 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

* 감정가: 426,000,000원

* 인수 보증금 (김 ): 380,000,000원

본 물건의 경우, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 대금을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 높다고 판단됩니다. 따라서 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 가정하고, 감정가를 기준으로 일반적인 경매 시장 상황 및 물건의 입지 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 375,000,000원 ~ 395,000,000원

(본 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보에 기반한 것이며, 최종 입찰 시에는 법원 매각 진행 상황, 현장 조사 결과, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.