나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11272 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 708동 5층 506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 17층건 내 5층 506호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 및 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 노폭 약8m 내외의 보행자 전용 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-22)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인(임대차보증금 145,000,000원, 전입일자 2022.08.03, 확정일자 2022.07.01) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 김천지원 2025타경11272 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 708동 5층 506호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

토지면적: 37.04㎡ (약 11.2평)

토지지분: 37.0367㎡ (약 11.2평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.987㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 2천 7백만원 (127,000,000원)

1.4. 건축물 정보

아파트명: 구평7단지부영아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 17층건

해당 층: 5층

전유부: 506호

사용승인일: 2004년 06월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 동측 및 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자 전용 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 구평7단지부영아파트

총 동수: 11개동

총 세대수: 1002세대

최고층: 18층, 최저층: 1층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 177,375,005원

말소기준권리: 대전신용보증재단 가압류 (2025-03-27 접수)

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 대전신용보증재단 가압류 (2025-03-27)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-07-25)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (2024-08-19 접수)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽 (본명 곽영미)

* 대항력: 있음

* 임대차보증금: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 03일

* 확정일자: 2022년 07월 01일

* 배당신고일자: 2024년 08월 19일

* 비고: 선순위 임차권, 공동담보.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 구평남부초등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 서측 인근에 구평남부초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(곽 )이 존재합니다. 임대차보증금 145,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용 증가로 이어질 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 동일 단지 내 평가 사례 및 탐문 조사에 의거하여 작성되었습니다. 상세한 물건 상태 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 단지 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 낙찰받더라도 보증금 잔액 인수 위험이 매우 높습니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용을 면밀히 산정하고, 해당 리스크를 충분히 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 양호한 주거 환경 및 교통 접근성을 고려할 때, 안정적인 거주가 가능합니다.

* 투자 목적: 임차인 인수 부담을 상쇄할 만큼의 충분한 시세 차익이 기대되거나, 저가 매수를 통한 수익 창출 전략이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 5층 거래가: 10,600만원 (106,000,000원)

본건 감정가: 12,700만원 (127,000,000원)

인수 가능 임차보증금: 14,500만원 (145,000,000원)

예상 입찰가: 11,000만원 (110,000,000원)

본 물건의 경우, 5층 거래가(10,600만원)와 감정가(12,700만원)를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(14,500만원)을 전액 인수한다고 가정할 경우, 낙찰가의 11,000만원에 인수 보증금 14,500만원을 더하면 총 25,500만원(2억 5천 5백만원)이 소요될 수 있습니다. 이는 본건의 시장 가치 및 감정가를 훨씬 상회하므로, 입찰 시 보증금 인수 금액을 포함한 총 실질 취득 비용을 반드시 재산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.